交过首付还能退房吗-法律问答|晖律网

给了首付能否退房要看具体的情况。如果是因为销售的前置手续有瑕疵，比如“五证”不齐的情况之下，合同是无效的，退房是应得到支持的。如果是司法查封等等原因，暂时无法备案，作为买方，贷款或者是购房资质又受到政策性影响很大的，迟迟不能办理备案的，就买方带来很多政策性风险。
一、购买乡产权房有哪些不好的地方
购买乡产权房不好的地方：
1、乡镇产权房不具备普通商品房的法律性质，但不是商品房。因此，法院不能适用商品房销售的法律规定和司法解释来处理涉及乡镇产权房屋的案件，购房者的权益难以维护；
2、由于购买乡镇产权房的合同无效，买受人只能要求开发商按照银行同期贷款利率退还购房款并支付利息。根据目前搜索的案例，如果买受人知道购买的房屋是乡镇产权房屋，仍然购买，人民法院可能不支持其赔偿损失的请求。即使开发商违约，由于合同无效，买方的权利也无法得到保障；
3、由于乡镇产权房不被法律认可，不需要在房管部门备案，不在政府机构监管范围内。因此，在使用房屋的过程中，如果遇到供水、供电、供气等一些房屋质量问题，救济方式非常有限，无法得到有效保障。
二、期房退房违约金是多少？
购房后退房，一般情况下买方支付20%违约金。
商品房退房的流程是这样的：
第一步，买房人发出退房通知。
买房人可通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出。因开发商责任导致退房，应由开发商承担退房造成的损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等；如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理，合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，可另行要求赔偿；因购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房的，开发商无需承担赔偿责任。
第二步，15天内办好各种手续。
买房人提出退房要求后15日内，开发商应当退还买房人已经支付的全部房款，并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未签订前，开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。
第三步，开发商退还房款。
开发商应当在买房人发出退房通知后，将全部购房款返还给买房人，并且办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。如果无法办理完成前述内容，自买房人发出退房通知后第16日至买房人取得全部房款之日，开发商应当每天向买房人支付相应的违约金。
三、二手房买卖中买方能否退房
首付款比例提高、贷款利率提高、异地购房限制、第三套房贷限制。自从更严格的差别化住房信贷政策实施以来，由于买方无能力或无法购房，各地退房情况屡见不鲜。具体退房的情形有：
一是楼市新政出台后，买方可能因为首付款比例提高、贷款不能或已购经适房等原因导致房屋买卖合同不能继续履行。律师建议，买方可以“情势变更”为由，起诉到法院，要求解除合同，返还购房款。专业律师提醒说，存量房屋买卖合同中如约定“如果买方贷款未获银行审批或者未获银行足额审批，则买方应当在过户交易时用现金补足”，此种情况不得使用情势变更原则。
第二种情况是买家主动违约，他们基于对楼市新政的理解以及对未来房价下降的预期，宁愿损失定金或承担相应违约责任。
第三种情况是买方被动违约，如买方只有先将自己的房产出卖于第三人，才有能力履行与卖方签订的存量房屋买卖合同，由于第三人主动违约或其他原因而导致自己的房屋未能如期出售，进而导致买方不能如期履行合同或无法履行合同。在买方违约后，卖方可能主张买方承担合同总价20%的违约责任。法院在裁判违约责任时会综合考虑诸多因素，如作为守约方的实际损失、存量房屋买卖合同的履行程度、违约方的主观过错程度、守约方的预期利益等。买方律师如从这几方面入手，违约金数额可能会大大降低。
【本文关联的相关法律依据】
《中华人民共和国民法典》第585条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。但是违约金是当事人双方在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算，与违约后守约方的实际损失不可能完全相符;故此可交由法官自由裁量。法律规定预定违约金，除了给当事人施加心理压力外，也避免了违约后损失计算的麻烦和当事人证明损失大小的麻烦，使当事人能迅速确定自己应当承担的具体责任。因此，当事人如需要法院增加违约金额、或者当违约金过分高于损失时，则需承担证明损失大小的责任。

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