近7年来，人民银行首度下调个人住房公积金贷款利率!
      9月30日，人民银行发布公告称，自2024年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
      9月29日，人民银行、银保监会官宣“部分城市首套住房贷款利率下限阶段性放宽”政策。9月30日，财政部、税务总局宣布“居民1年内换房可享个税退税优惠”。
利好购房者政策接二连三出台，为降低老百姓购房成本起到实打实的效果。
“组合拳”刺激房地产市场需求端
      从调整首套房贷款利率下限，到下调个人住房公积金贷款利率，专家普遍指出，上述政策旨在有效提振房地产市场的需求端。
      “近期稳楼市政策密集出台，一个重要背景是楼市‘金九’成色不足。”东方金诚首席宏观分析师王青表示，数据显示，9月30城新房销量较8月变化不大，楼市继续处于筑底阶段。而推动房地产回暖正在成为今年四季度稳增长、控风险的关键环节。
      植信投资研究院资深研究员马泓也指出，自2021年9月30日人民银行首提“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”以来，全国首套房贷款利率和二套房贷款利率均有所下调。然而，到今年三季度末，房地产市场仍旧较为低迷，全国商品房销售出现两位数下跌，房地产投资罕见出现负增长。因此，有必要进一步实施宽松政策。
      值得关注的是，人民银行此次调整的两项房贷利率，均与首套房有关，并非“普降甘露”。对此，招联金融首席研究员董希淼表示，今年以来，金融管理部门两次调整首套房贷利率下限并下调首套房公积金贷款利率，主要为提振刚性住房需求。只下调首套个人住房公积金贷款利率，对二套个人住房公积金贷款利率未作调整，体现了“房住不炒”原则。
      在董希淼看来，上述调整或将产生三个作用:一是在坚持“房住不炒”的前提下，稳定居民住房消费预期，激发新的住房消费需求。二是传递稳定信心、稳定市场的信号，促进房地产市场平稳健康发展。三是降低住房消费支出，进而提振居民扩大消费的意愿和能力。
      王青也认为，将覆盖范围继续限定在首套房，体现了政策渐进调整、坚持“房住不炒”的基本原则。
个人住房公积金贷款利率调整
也涉及存量房贷
      政策接二连三落地，对于哪些地区、哪类购房者将是利好?
      根据人民银行、银保监会发布的“阶段性调整差别化住房信贷政策”通知，对于2024年6—8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2024年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
      目前，首套房商业性个人住房贷款利率下限为不低于5年期以上LPR(贷款市场报价利率)减20个基点。符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
      根据易居研究院智库中心的统计，在国家统计局发布的70个大中城市房价指数中，有23个城市符合此次新政的要求，包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳等8个二线城市和泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林等15个三线城市。
      董希淼表示，人民银行对个人首套房贷利率下限调整后，不同地区、不同银行实际执行的利率或有不同。从地区看，部分二三线城市可能符合调整条件，但一线城市及部分省会城市则难以调整;从银行看，预计多数银行在实际中将对首套住房贷款执行利率下限;从购房者看，本次政策调整主要影响新发放贷款，存量房贷仍将与LPR调整保持一致。
      至于公积金贷款利率，王青认为，本次首套房公积金贷款利率下调幅度较大，且同时利好存量客户及新增购房者，这一方面会减轻存量公积金贷款家庭月供负担，有利于提振消费，另一方面，也将激发更多住房公积金贷款需求。
      “据我们了解，公积金贷款利率浮动调整会包括存量。次年1月1日为重定价日。”王青说。
满足改善性住房需求还有空间
      展望下一阶段，业内普遍认为，部分房贷降息之后，今年四季度房地产回暖可期，而后续仍可能有“稳楼市”政策在路上。
      “我们判断，后期视房地产修复状况而定，稳楼市政策还有较大发力空间。其中，受近期银行存款利率较大幅度下调带动，即使四季度MLF(中期借贷便利)利率保持不变，5年期LPR报价也有望进一步下调，由此带动房贷利率更大幅度下行，进而推动楼市最快在年底前后出现趋势性回暖势头。”王青表示。
      董希淼认为，目前，金融管理部门政策上的调整主要针对刚性住房需求，在更好地满足改善性住房需求上，还有进一步调整与优化的空间。
      “下一步，应该继续调整限购、限贷政策，比如采取降低首付比例、降低贷款利率以及优化‘认房又认贷’等政策措施，进一步推动、促进房地产市场平稳健康发展。”董希淼说。
      实际上，财政部、税务总局9月30日发布的换房退税新政，即是刺激改善性住房的一张良方。根据这项政策，自2024年10月1日至2024年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
      对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐解读认为，退税政策会减轻换房群体的税负成本，对于促进市场交易有积极作用。当前，多数一二线重点城市关于住房个人所得税的执行情况是“满五唯一”免征，其他情况按照房屋价值差额的20%或者全额的1%征收，新政会利好持有住房在5年以内或者有多套住房的家庭换房。