房地产销售价与包销价的差价问题怎么处理-法律问答|晖律网

房地产销售价与包销价的差价问题怎么处理

回答于2024-05-05 阅读（2028）

律师回答

摘要：本文介绍了商品房包销中产生的基本售价与实际售价之间的差价应当归属于谁。根据包销协议中的规定，差价可以归包销商所有，但需看协议中具体约定。在包销阶段，包销商是开发商的代理人，其行为带来的利益应由开发商获得。因此，包销商在包销期间获得的销售差价并不是商品房销售的差价，而是开发商给予的佣金。

在开发商与销售商签订的包销协议中,一般只规定了商品房的基本售价。包销商在销售商品房时可能会根据房屋的朝向、楼层等原因对基本售价进行调整。因此,产生的基本售价与实际售价之间的差价应当属于开发商还是包销商呢?

商品房包销是一种特殊的委托代理销售商品房的行为,是包销商以开发商的名义或以包销商的名义,在约定的包销期限内对外销售开发商开发的一定数量的商品房,并按约定支付包销价款。在包销期限届满时,包销商有承购未售完的商品房的权利。
有时，开发商和包销商会约定，包销协议价与实际售价之间的差价归包销商所有，但此时，由于包销商对外的销售行为所产生的后果均由开发商承担，因此包销商在包销期间获得的销售差价并不是商品房销售的差价，而是开发商给予的佣金。
所以，包销过程中产生的差价的归属，首先要看包销协议中有无具体约定，有约定的从其约定，无约定的其差价应归开发商所有。因为在包销阶段，包销商是开发商的代理人，其一切法律后果均应由开发商承担，因此其行为带来的利益也应由开发商获得。在现实中差价归包销商的情形应视为开发商把差价作为佣金支付给包销商的一种情况。

延伸阅读

根据我国《房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的相关规定，包销商与开发商之间存在房价差价规定。这些规定主要体现在以下几个方面：

1. 备案制度：开发商需要将商品房的销售价格报送给地方政府房地产管理部门备案，备案价格不得高于政府定价，也不得低于政府指导价。

2. 利润规定：开发商在销售商品房时，可以按照约定的利润率获得利润。但具体的利润率不得超过30%。

3. 房价差价规定：开发商和包销商之间不得存在房价差价。如果出现房价差价，则需按照约定的价格进行差价结算，并在商品房销售合同中载明。

4. 合同约定：在商品房销售合同中，应明确约定房价差价的计算方法和标准，以及差价结算的程序和时间。

5. 违规处罚：对于违反房价差价规定的行为，监管部门可以采取罚款、警告、暂停销售等处罚措施。

总之，包销商与开发商之间存在严格的房价差价规定，旨在稳定房价和保护消费者的合法权益。

结语：包销商在销售商品房时可能会根据房屋的朝向、楼层等原因对基本售价进行调整，但产生的基本售价与实际售价之间的差价应当属于开发商还是包销商呢？首先，要看包销协议中有无具体约定，有约定的从其约定，无约定的其差价应归开发商所有。因为在包销阶段，包销商是开发商的代理人，其一切法律后果均应由开发商承担，因此其行为带来的利益也应由开发商获得。在现实中差价归包销商的情形应视为开发商把差价作为佣金支付给包销商的一种情况。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

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李晓婷

北京市-北京市-海淀区

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