居间人赔偿责任的确切范围

律师回答
摘要:居间人在居间合同中具有如实报告有关订立合同事项的义务,并应当承担损害赔偿责任。居间人仅充当委托人与第三人之间的媒介,不是合同的当事人,争议应由合同双方解决。
一、居间法律关系中,居间人具有如实报告有关订立合同事项的义务
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。根据《民法典》第962条的规定,居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告,居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。房屋买卖涉及的标的额巨大,也存在较大的交易风险,当事人找中介公司提供居间服务,一是因为中介公司拥有大量获取和发布房源信息的渠道,这种信息资源是普通的买房者不可能获取的;二是因为中介公司在房地产交易领域具有专业优势,这种优势让卖房者和买房者愿意“花钱买个放心”。也正是基于中介公司的这种行业特殊性,中介公司“如实报告有关订立合同事项”的义务应当包含两个方面,一是对于委托人提供的资料应当如实向买房人报告,不得隐瞒或提供虚假资料;二是应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查,以确保其提供信息的真实性。如到房管部门对产权情况进行查询,以便对产权是否合法、清晰、有无被抵押查封等情况予以确认,对房屋进行实地查看,以便了解房屋的实际状况以及是否存在漏水、环境噪音等。
二、居间人应承担赔偿责任的范围
在居间合同中,居间人仅在委托人与第三人之间充当媒介,而无权在当事人之间的民事活动表达自己的意志,居间人并非委托人与第三人所订立合同的当事人,也不是任何一方的代理人,仅是促成双方交易或签约的人,最终合同的权利义务是由合同的双方当事人协商后达成一致的,故一旦双方因合同的履行产生争议,其主张的对象应当是合同的相对方而非居间人。
延伸阅读
结语:居间人在居间合同中扮演着促成交易的角色,其义务是如实向委托人报告有关订立合同事项。居间人应当提供真实的资料,并进行必要的专业审查,以确保信息的真实性。在房地产交易中,中介公司具有获取房源信息和专业优势,因此其应当履行如实报告义务。然而,居间人仅充当媒介,不是合同当事人,也不是代理人。因此,当合同履行产生争议时,主张的对象应当是合同的相对方而非居间人。
法律依据
商品房销售管理办法:第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释:第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:
逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释:第十二条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

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