二手房买卖合同解除后如何解决纠纷？-法律问答|晖律网

二手房买卖合同解除后如何解决纠纷？

回答于2024-04-14 阅读（1621）

律师回答

摘要：二手房买卖合同解除后，根据约定赔偿损失；无约定时，违约方需赔偿守约方的损失。合同解除条件包括不可抗力、明确不履行义务、迟延履行等。解除后居间人可收取报酬，除非解除是居间方原因。交易方解除需支付居间报酬。

一、二手房买卖合同解除后怎么办
二手房买卖合同解除后有约定的，要按照约定来赔偿损失。没有约定，并且一方当事人由于他方根本违约，或经催告仍不履行义务而解除合同的。如果解除只对将来发生效力，那么违约方药赔偿守约方由于违反合同造成的损失。解除如果溯及既往，违约方要支付守约方因订立、准备履行合同和恢复原状的费用。
二、二手房合同解除的条件
如果合同中没有约定合同的解除条件，那么按照法律规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
1.因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力一般是指当事人签订合同时不能预见、不可避免、不能克服的事件，一般指地震、台风等，在合同的履行过程当中发生此类事件，导致房屋灭失。
2.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要义务。比如卖方不想卖房，并明确告知买方房子不卖了，则买方就可以提出解除合同。
3.当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行。比如卖方不办理过户手续，超过半年或者一年仍未办理过户手续，导致买方不能取得房屋所有权证书的。
4.当事人一方迟延履行义务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。
三、解除房屋买卖合同是否应支付中介费
居间报酬的支付是以居间人促成委托人与第三人的合同成立为条件，合同是否履行不影响居间报酬的支付。合同成立后又解除时居间行为已经完成，因此居间人可以取得报酬。三方签订书面协议时合同已依法成立。该案三方签订的居间合同对交易的当事人、标的及价款均作了约定，合同已经依法成立。居间人的义务仅限于促成合同成立，居间人促成合同成立后即视为其已完成居间义务，不必负责合同是否完全实际履行，即可收取居间报酬。
如果该合同解除是居间方原因造成的，则居间人无权收取居间报酬；如果该合同解除是由交易方的原因造成的，交易方仍应按约定支付居间报酬。

延伸阅读

结语：根据《二手房买卖合同解除后的处理办法》规定，解除后的赔偿应按照约定进行，若无约定则根据违约原因和解除方式确定赔偿责任。解除合同对过去的影响，违约方需支付守约方的损失和费用。若合同无解除条件，法律规定下列情形可解除合同：不可抗力、明确表示不履行义务、迟延履行义务或其他违约行为。至于支付中介费，居间人已完成促成合同成立的义务，解除后仍应支付报酬，除非解除是居间方原因造成。交易方应按约定支付居间报酬。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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