必知银行房产抵押贷款详细流程-法律问答|晖律网

房屋抵押贷款便成了许多有需求的客户的重要选择，但其流程并不被人们所熟知，这可能就影响了贷款者的贷款进度，如果能够在贷款之前就能充分掌握其流程，将所需材料准备齐全，将极大的促进贷款进程。
房产抵押贷款详细流程如下：
推出贷款申请。借款人需要把贷款用途、金额及年限时间提供给金融机构。如果贷款申请满足此金融机构的贷款要求，接着就需要准备相应的资料文件。
准备贷款资料。如果是个人房屋抵押贷款，需要提供的资料如下：婚姻状况证明、本人及配偶身份证、户口薄、个人消费用途的相应合同、收入证明、房屋所有权证。如果是企业需要抵押房产，则需要提供的企业营业三证、开户许可证、企业验资报告、企业章程、购销合同，近六个月的流水、去年的年度财务报表和近半年的财务报表、资产证明(具体提供资料由各金融机构决定)。此环节是房产抵押贷款流程中非常关键的一环，客户在进行贷款的时候如果可以提前将这些材料准备好，将省去很多的时间和麻烦。
看房评估。提交以上材料后，银行就要对抵押的房产进行实地考察、评估。此环节在房屋抵押贷款中也尤为重要，它直接决定着你的房屋抵押贷款的额度，通常，这次评估和市场价格会有一定的差别，因为评估机构会考虑很多其他因素。
报批贷款。银行对所有审贷资料还有评估报告进行审批。此时贷款客户一定要注意，把所有的资料准备齐全，否则会影响贷款进度。
借款合同公证。借款人和抵押人填写借款合同及所有相关文件、签字、盖手印，由公证人员对其进行公证。
银行凭房屋所有权证和借款合同公证书办理抵押登记手续。
一、贷款申请的其他注意事项
(一)申请程序
1、签定认购书：客户与已和银行签约的房地产开发公司签定认购书，并向房地产开发公司交纳首期购房款；
2、办理申请：客户到银行委托的律师事务所办理按揭申请手续，包括交验个人资料、交纳各项费用、填写法律文件；
3、货款审查：律师事务所对客户申请进行初审，之后由银行进行审批；若审查不合格，退回客户资料和所收取的费用；
4、其他法律手续：律师事务所代办保险、公证及抵押物的抵押登记、备案；
5、贷款的发放：银行将贷款款项划至发展商帐户，并通知客户开始供楼。
(二)办理规则
1、客户申请按要求填写贷款申请书。
2、客户提交材料申请人的身份证明材料，包括有效居民身份证，户口薄，居住证明。有配偶的，应同时提供结婚证，配偶的居民身份证及相关身份证明材料。
(1)、个体业主的营业执照和纳税凭证等。
(2)、所申请的贷款要求提供担保的(含抵押、保证)应提交担保材料。
3、审查
(1)客户提交的材料是否齐全，加盖的公章是否清晰，贷款企业名称与营业执照是否相符，材料的完整性、合法性、规范性、真实性、有效性。
(2)信贷业务的币种、期限、金额、担保方式、借款用途与协商的内容。是否相符。
(3)信贷业务申请用途、期限、金额、担保方式及委托代理人基本情况与股东会决议或董事会决议是否一致。在有关决议上的签章人是否符合公司章程组织文件规定。
(4)经年审合格的营业执照及其他有效证明。
(5)抵押或保证材料的审查，抵押物是否充足，保证人是否有能力足额保证。客户申请材料审核后，如材料不全，经办人需将申请材料退还客户，并做好解释工作。如材料齐全，再核对原件并由客户在影印件上签署原件与复印件一致的签名。确认后再填写《信贷业务评价交接单》。进入调查阶段，应在半个工作日内完成。
4、信用评价
(1)客户的整体资信状况，含人民银行的信用状况和社会信用状况。
(2)资产负债状况，房产状况。
(3)贷款用途，还款来源是否可靠。
(4)抵押或保证是否可行。
(5)审批
(6)落实贷前条件
(7)签订合同，包括保证或抵押合同
(8)支用
(9)信贷登记
(10)会计核算
(11)贷后检查
(12)贷款回收期限和利率
(三)期限和利率
1、贷款期限可根据实际情况，合理确定，但最长不得超过30年；
2、贷款利率按人民银行有关利率政策规定执行。消费贷款利率的确定主要包括：
(1)年百分率法
(2)单一利率法
(3)贴现率法
(4)追加贷款率法
(5)补偿余额要求
(四)快速办理
1、个人信用贷款。办理银行的个人信用贷款，只需贷款申请人具有稳定的工作及收入，一般贷款额度在1万到50万元之间、贷款年限最高为5年。通常银行审核资料通过后1个工作日即可放款，属于无需抵押、操作简便的快速贷款方案。
2、房产抵押贷款。房产抵押是指将自有房产抵押给银行，从而换取银行的贷款。房产抵押贷款不会影响房产的居住权，也不影响生活质量。这种贷款方案还款年限长、贷款额度高，是企业和个人贷款寻求大笔资金的好选择。
3、已贷款的房产可再次抵押贷款。当初买房已经按揭贷款的房产，或是已经抵押贷款的房产，按现市场价格重新评估，可再次申请二次银行抵押贷款。贷款人提供相应贷款申请材料即可申办。

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