不动产限制状态有两种。一种是按份共有,另一种是共同共有。共同共有是指每个共有人对共有财产不分份额地享有共同的权利,承担共同的义务,共同共有一般是基于共同生活、共同劳动而产生,共同共有财产的使用、处分应当由全体共有人协商一致,在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。按份共有,是指共有人分别按照确定的份额对共有财产分享权利、分担义务。
一、未经共有人同意卖房是否有效
未经共有人同意卖房是否有效需要视情况而定,如果是经占份额三分之二以上的按份共有人同意或者共有合同约定处分共有财产不需要共有人同意合同有效,其余情况合同无效。
根据《民法典》第三百条规定,共有人按照约定管理共有的不动产或者动产,没有约定或者约定不明确的,各共有人都有管理的权利和义务。
第三百零一条规定,处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外。
二、共同共有的份额如何确定
共同共有的份额可以通过购买时的出资比例确定,也可以通过协商方式确定。共有分为共同共有和按份共有,在按份共有中,共有人对应有部分享有所有权,共有人之间的彼此限制相对较小。在共同共有中,共有人的权利及于共有物的全部,并不是按照应有部分享有所有权,因此原则上应得到全体共有人的同意后,方可行使对共有物的使用、收益等权利。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。