买二手房怎么办理委托书-法律问答|晖律网

买二手房怎么办理委托书

回答于2024-04-18 阅读（1648）

律师回答

摘要：本文介绍了二手房委托书办理注意事项和不能购买的二手房类型。注意事项包括委托人身份、权属凭证、受托人身份证复印件、结婚证或单身证明等。不能购买的二手房类型包括违章建筑、未经其他产权人同意出售、未依法取得房屋所有权证、被抵押的房屋、列入拆迁公告的房屋、不能上市交易的社会保障性住房和正在出租的房屋。

一、二手房委托书办理注意事项：
1. 委托人为自然人时，需提供身份证、户口本；委托人为法人或其他组织时，需提供营业执照副本、法人身份证。
2. 委托事项的权属凭证，如房屋所有权证。
3. 受托人的身份证复印件。
4. 委托事项涉及重大财产权益处分时，还需提供结婚证或单身证明等，如夫妻共同到公证处办理委托等。
5. 根据公证处要求，可能还需要提供其他相关材料。
房款的支付方式及时间，房屋交接的方式及时间，室内物品设施的协定等，单纯的过户手续都是固定流程，没有哪个公司会给自己找麻烦，这方面一般没什么问题。一般过户流程为购房资质审核、交易双方纸版签约、经纪公司网上签约、交税、过户。(其中穿插房款支付，房屋交接，若需要贷款还需要房产评估和银行面签等)。
二、哪些二手房不能买
1、违章建筑的房屋
违章建筑是指未经许可擅自动工新建的各种建筑物，购买这种房屋是无法过户的，购房者权益也无法得到法律保障，而且违章建筑随时有可能被强制拆除的风险。
2、未经其他产权人同意出售的房屋
房屋所有权共有人和房屋所有权人不是一个人，例如夫妻共有房屋等。共有人其中之一要卖这套房子，必须要征得其他共有人的书面同意，否则，即使进行了交易，这种交易也是无效的。
3、未依法取得房屋所有权证的房屋
我国房屋所有权的取得以不动产登记为准，房屋所有权证(不动产证)是房屋所有权人享有房屋所有权的唯一合法证明，因此在未取得房屋所有权证(不动产证)之前，法律上还不能确定房屋的合法所有权人，这样的房屋是不能进行转让的。
4、被抵押的房屋
房产被抵押发生的情况是，原房主故意隐瞒房产被抵押的实际情况，或者是在交易过程中对房屋进行2次交易、抵押等，损害买主权益的一种行为。
为了防止在二手房交易中遇到这种情况，依旧要靠合同约定，以书面的方式来确定，不得以抵押财产进行交易和抵押债务，当原房主违反该约定时，购房者有权依法将该房屋进行折价或拍卖，赔偿自己的损失。
如果是在房屋已经被抵押的情况下签订的购房合同本身就是无效的，是违反相关法律规定的。
5、已经列入拆迁公告的房屋
对于此类房屋，房地产交易中心不予办理过户登记手续。另外，通常情况下，被列入拆迁范围的户口是被冻结的，买了户口可能无法迁入。
6、不能上市交易的社会保障性住房
社会保障性住房包括公租房、廉租房和经济适用房等，按照规定，社会保障性住房未满5年禁止上市交易，5年后如果需要上市交易，则需要征得当地政府的同意，补缴土地出让金，获得房屋的完整产权，然后才可上市交易，但是，政府有优先回购权。
如果买到未满5年的社会保障性住房，首先它本身就无法上市交易，其次，即使交易了，也无法完成过户，无法办理不动产权证。
7、正在出租的房屋
根据我国《民法典》第七百二十六条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权力。因此，在出售房屋存在出租的情形下购买，也会有相应的法律风险。

延伸阅读

二手房购买注意事项：

购买二手房时，需要注意以下几点：

1. 房屋产权：确保房屋所有权归自己，查看房屋产权证和土地使用权证，确保无纠纷。

2. 房屋交易记录：查看房屋的交易记录，了解前一位业主的购买时间、价格、交易方式等信息，了解房屋的历史交易情况。

3. 房屋的使用状况：实地查看房屋的使用状况，包括房屋的建筑年代、装修情况、建筑材料等，确保房屋的品质和使用价值。

4. 房屋周边环境：了解房屋所处区域的环境、交通、配套设施等，确保房屋的地理位置优越，生活便利。

5. 房屋产权纠纷：了解房屋的产权是否存在纠纷，包括是否存在抵押、查封、司法冻结等情况。

6. 房屋的价格：与卖方进行沟通，了解房屋的价格，确保价格合理。

7. 签订合同：与卖方签订房屋买卖合同，确保合同条款明确、合法，避免签订“阴阳合同”等违法行为。

8. 缴纳定金：按照合同约定，缴纳房屋定金，确保合同的履行。

9. 办理房屋过户手续：按照法律规定，办理房屋过户手续，将房屋的所有权转移至自己名下。

10. 办理房屋交接手续：与卖方交接房屋，确保房屋的品质和产权转移的正确性。

二手房购买时需要关注的内容较多，为确保购房合法合规，建议在购房前咨询专业律师，了解相关法律规定和注意事项。

结语：二手房委托书办理注意事项包括提供身份证、户口本、营业执照副本、法人身份证、受托人身份证复印件、委托事项涉及重大财产权益处分时还需提供结婚证或单身证明等。过户流程为购房资质审核、交易双方纸版签约、经纪公司网上签约、交税、过户，其中穿插房款支付、房屋交接，若需要贷款还需房产评估和银行面签等。在购买二手房时，应仔细阅读注意事项，避免购买到违章建筑、未经其他产权人同意出售、未依法取得房屋所有权证、被抵押、列入拆迁公告以及不能上市交易的社会保障性住房等房屋。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

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