集体土地使用权证房屋能否进行买卖交易？-法律问答|晖律网

集体土地使用权证房屋能否进行买卖交易？

回答于2024-04-11 阅读（540）

律师回答

摘要：小产权房不能进行买卖，小产权房的购房合同认定情况如下：1.同一集体经济组织成员且经过宅基地审批手续的宅基地房屋买卖合同有效；2.集体经济组织全部成员转为城镇居民但未办理相关范围内国有土地使用权证的房屋买卖合同有法律约束力；3.城镇居民购买集体经济组织宅基地上的房屋的合同无效；4.非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的合同无效。

一、有集体房屋土地使用权证的房屋可以买卖吗
国有土地使用权证的房产证与集体所有土地使用权证的房产证是有本质上的区别的，国有土地使用权证的房产证经过确权发证，受法律保护，集体所有土地使用权证的房产证不得确权发证，不受法律保护。《房地产管理法》规定,所购商品房应具备“国有土地使用权证”和“房屋所有权证”。因此，持有国有土地使用权证”和“房屋所有权证”的商品房受法律保护，可以买卖、抵押等等商业活动。集体所有土地使用权证的房产证，俗称”小产权房“，是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
因此，小产权房是不能进行买卖的。
二、小产权房的购房合同认定情况
1、宅基地房屋买卖的双方为同一集体经济组织成员的，且经过宅基地审批手续的，认定合同有效(即户口在该村或街道)。审批手续为经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。
2、集体经济组织全部成员转为城镇居民的，但尚未办理相关范围内国有土地使用权证的，此范围内的房屋买卖合同对双方当事人有法律约束力。
3、城镇居民购买集体经济组织宅基地上的房屋的，认定合同无效(市民购买集体土地房屋一律合同无效，不受法律保护)。
4、非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效(不同村之间的村民互相购买房屋)。

延伸阅读

结语：根据《房地产管理法》规定，持有国有土地使用权证和房屋所有权证的商品房受法律保护，可以进行买卖和其他商业活动。而集体所有土地使用权证的房产证，即所谓的小产权房，不具备法律保护，不能确权发证。因此，小产权房无法进行买卖。购房合同的认定情况根据双方身份、审批手续等因素而有所不同。但总体而言，购买集体土地上的房屋存在法律风险，需要谨慎对待。

法律依据

城市房地产转让管理规定：第七条房地产转让，应当按照下列程序办理：
(一)房地产转让当事人签订书面转让合同；
(二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；
(三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；
(四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；
(五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
(六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
城市房地产转让管理规定：第二条凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产转让，实施房地产转让管理，均应遵守本规定。
城市房地产转让管理规定：第八条房地产转让合同应当载明下列主要内容：
(一)双方当事人的姓名或者名称、住所；
(二)房地产权属证书名称和编号；
(三)房地产座落位置、面积、四至界限；
(四)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；
(五)房地产的用途或使用性质；
(六)成交价格及支付方式；
(七)房地产交付使用的时间；
(八)违约责任；
(九)双方约定的其他事项。

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