二手房买卖审批流程-法律问答|晖律网

二手房买卖审批流程

回答于2024-04-19 阅读（259）

律师回答

摘要：在二手房买卖业务中，需要对二手房的权属证明和相关文件进行审查。买卖双方主体资格审查、共有财产审查、权利限制审查和他项权利设置审查等是必要的步骤。此外，房屋租赁合同效力的认定和房产在什么情况下不可买卖也需要进行审查。

在二手房买卖业务中,需要对二手房的权属证明和相关文件进行审查。如果二手房没有依法登记取得房地产权证书,那么就不能进行买卖。
2.买卖双方主体资格审查。
3.共有财产审查。共有二手房，应当审查有无共有人同意转让的书面证明。
4.权利限制审查。应当审查司法机关或者行政机关有无依法裁定，决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。
5.他项权利设置审查。
6.优先购买权审查。
7.境外人士买卖的限制。
一、房屋租赁合同效力如何认定？
出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。
房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定，对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：
（一）审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。
（二）审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。
有下列情形之一的房屋不得出租：
1、未依法取得房屋所有权证的；
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
3、共有房屋未取得共有人同意的；
4、权属有争议的；
5、属于违法建筑的；
6、不符合安全标准的；
7、已抵押，未经抵押权人同意的；
8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
二、房产在什么情况下不可买卖
房产在以下这些情况下不可买卖：(一)以出让方式取得土地使用权但不符合法律规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

延伸阅读

结语：在二手房买卖业务中,需要对二手房的权属证明和相关文件进行审查。如果二手房没有依法登记取得房地产权证书,那么就不能进行买卖。此外,还需要对买卖双方主体资格、共有财产、权利限制等进行审查。房屋租赁合同的效力认定主要从主体适格、租赁标的物、共有房屋、权利限制等方面进行审查。房产在某些情况下也不得买卖,如未依法取得房屋所有权证、共有房屋未取得共有人同意、权属有争议等情况。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

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