二手房评估的问题和注意事项-法律问答|晖律网

二手房评估的问题和注意事项

回答于2024-04-08 阅读（2989）

律师回答

摘要：本文介绍了市场比较法是当前市场上应用最普遍且最为精确的评估方法，并列举了影响房价的因素，包括地段及交通、相同地段二手房与商品房价格的对比、居住环境及物业管理等。最后指出，二手房的评估有许多好处，如现房交易、地段较好、配套设施完善、产权权属清晰、选择面更广、价格多元化、入住后干扰少、居住成本低等。

【评估方法】
目前，在市场上应用最普遍且最为精确的评估方法是市场比较法。在估算房价时参考的因素包括:
1.所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格
2.周边小区类似房源的挂牌价和成交价格
3.所在小区和所在板块的房价走势
4.被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。
【价格因素】
1、地段及交通对房价的影响
首先是地段。在城市这个有限的空间里，中心城区黄金地段属于稀缺资源，谁拥有它意味着谁就可享受便捷的交通资源、完善的商业配套资源、成熟生活配套资源等，房价则不言而喻。
一般情况下，市中心区域的二手房与郊区二手房价格相比能产生好几百甚至上千元一平米的落差。另外，交通状况对房价的影响也不容忽视，现在越来越多的上班族趋向于购买交通便利的房屋，最重要的原因就是看重了出行便捷，但交通便捷之地也未必房价就高不可攀，评估此类房产时还应综合考虑由交通工具所造成的噪音以及房产周围卫生状况、空气质量等相关因素对房屋居住环境产生的影响。
2、相同地段二手房与商品房价格的对比
处于同一地段的二手房与商品房，在价格方面不受地理位置及交通因素的影响，其主要区别则是由房屋的房龄及户型等决定。房龄在五年以上的二手房，与同样楼层、朝向、面积的商品房相比，由于房型及小区环境存在一定差距而造成房价比商品房低，一般房价差距约在1000元/平米左右;房龄在五年以内的二手房，
与同样情况的商品房相比，在房型及小区环境上并不落后，有时由于五年以内的二手房具有装修时尚、社区成熟等优势其价格与商品房相比差距也并不大。
3、居住环境及物业管理
居住环境是无数购房者购房前重点考虑的问题，它也是评判房价高低的一个重要因素。在大量楼盘的广告中，我们不难发现一些这样的词语“临山”、“临湖”、“亲水”等，良好的生态环境已成为商家打造全新商品房项目的一大卖点，因此良好的环境价值也直接反映到了房价上。
同样，对二手房价的评估也会因为居住环境的优劣而上下浮动，对于二手房屋而言，小区内有“山”、有“水”、有“花”、有“草”，肯定能够提高房屋居住的舒适度，房价自然会略高于一般小区，而相反房屋周边有垃圾场、变电站或烟囱等降低居住环境质量的设施，其所在房屋的价格就会大打折扣。
对二手房进行评估有什么好处?
(一)现房交易。这几年，业主和开发商闹矛盾的不少，当初描绘的“住房蓝图”，在交房的瞬间变为泡影。要么地面裂了，要么暖气没通上，要么阳台没封……问题多多。买二手房，看得见摸得着，就是再破再旧，也能弄个清清楚楚，明明白白。
(二)地段较好。二手房由于建筑时间关系，大都分布在市中心、商业繁华地段或者老城区，交通便利，投资居住两相宜。
(三)配套设施完善。一些新房“在那遥远的地方”，下班了还得捎带着买些菜回家。二手房“身处”闹市，银行、饭店、医院、学校、广场等一应俱全，生活起来，相当便利。
(四)产权权属清晰。二手房有没有证，一目了然，能不能交易，一查便知。只要签了合同，交足了钱，就可办理产权变更和过户，能做到心中有数。而买新房有时就没这么幸运，买的时候信誓旦旦，住进去了，迟迟见不到证的踪影。
(五)选择面更广。想买二手房，划个硬杠杠，基本上都能根据自己的需求找到房子。
(六)价格多元化。二手房根据房屋性质、地段划分、房龄等不同，价格也不尽相同。毕竟是二手房，房主也有自知之明，就同地段二手房而言，房主不会疯狂到要超过新房价格的地步。而二手房的价格多元化也可实现不同经济实力购房者的置业需求。
(七)入住后干扰少。新建商品房入住后，一般都要进行装修，很长一段时间内都得忍受邻居们装修时的敲打声，而且大家陆续搬家入住，施工人员进进出出，甚是“热闹”。买二手房，邻居们入住时间不同，不会在同一时间进行装修，免了一定的干扰。
(八)居住成本低。在新小区物业管理费、车位费等加起来成本不低。如新房离单位较远，来回交通费也不是个小数目。而二手房可以省不少钱，碰上好一点的房东，送装修，甚至送家具家电，亦可省掉一些费用。

延伸阅读

二手房价格的确定涉及多个因素，其中最主要的因素是房屋的地理位置、房屋的面积、房屋的使用状况、房屋的建造年代、市场供需关系等。此外，房屋的产权状况、房屋的抵押情况、房屋的司法查封情况等也会对二手房的价格产生影响。在确定二手房价格时，需要综合考虑这些因素，并适当考虑房屋的附加价值，如房屋的位置、交通、配套设施等。通过市场调查、竞标、协商等方式，最终确定二手房的价格。

结语：评估方法是市场比较法，通过参考所在小区的均价、周边小区的挂牌价和成交价格、所在小区和所在板块的房价走势以及被估算二手房的特性来估算房价。价格因素包括地段及交通对房价的影响、相同地段二手房与商品房价格的对比和居住环境及物业管理。二手房进行评估有很多好处，如现房交易、地段较好、配套设施完善、产权权属清晰、选择面更广和价格多元化等。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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