法律分析:实施的《土地管理法》第十二条规定:“ 依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续”。 第十三条规定:“ 依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯”。随后颁发的《房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《土地登记办法》等均强调国家实行土地、房屋登记发证制度,包括初始登记和变更登记等。备受国人瞩目的《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。
从立法可见,我国采取的是不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则。登记物权具有公信效力,即登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人,对于信赖该登记而从事交易的人,即使后来证明该登记是错误,法律仍然承认其具有与真实的物权相同的效果。
二、不动产买卖合同效力与登记效力并不等同
合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。不动产买卖合同是出卖人将标的物转移给买受人,买受人支付价款的协议。通常做法,买受人依据所订立的协议付款后取得了房地产实际占有,传统观念上,很多人认为高枕无忧了,房屋都让我控制住,该房地产理所当然属于买方的,同时有买卖协议和付款凭证为证。其实,合同仅是债权凭证,在办理过户前,买方并不是法律上物权人,此时,如果原产权人再把同一房地产卖给别人,并与他人办理了过户手续,他人就取得了该房地产合法物权,成为真正权利人。前面所述的登记物权公信力就是法理依据。物权登记原则是物权取得法定方式,债权合同是物权变动的原因和基础,但债权合同的成立与履行,在登记未办理前,并不代表物权转移。
我国《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”合同效力与登记效力是两回事,合同受法律保护,不一定当然取得物权,他人善意取得物权的,合同买受人只能追究对方违约等其他法律责任了。