上海户籍限购政策一览
一、上海市影响住房购买套数的因素有以下几点:
首先，我们需要明确的一个常识是:上海市的住房限购政策(又称:限购令)实施日期是 2011 年 1 月 31 日(以网签日期为准)。在限购令前，上海户籍买方各自和父母共有 2 套住房(≤2 套)，提供亲属关系证明，可不计入住房套数;上海户籍未成年时与父母共有 2 套住房(≤2 套)，提供亲属关系证明，可不计入住房套数。
在上海市，影响住房购买套数的因素有以下三点:
(1)家庭户籍，可分为上海市户籍家庭和非上海市户籍家庭;
(2)婚姻状况，可分为已婚(含初婚、再婚、复婚)与单身(含未婚、离异、丧偶);
(3)在沪已有住 房套数;
(4)2021 年 7 月 24 日(含当日)起，赠与住房五年内仍算赠与方名下住房套数。
二、上海市住房限购政策是什么
上海市发布住房限购政策后，首先明确下列四点:
(1)不论什么家庭，最多只能购买 2 套住房;
(2) 上海户籍的单身(含未婚、离异、丧偶)家庭最多只能购买 1 套住房;
(3)满足条件的大陆非上海户籍家 庭，已婚的最多只能购买 1 套住房，单身的不能购买住房;
(4)不满足条件的大陆非上海市户籍家庭，不能在上海市购买住房。满足条件的大陆非上海市户籍家庭，是指网签日期前夫妻双方任何一方 63 个月内累计正常缴纳满 60 个月的社会保险(俗称“社保单”)或个人所得税税单(俗称“个税单”)的大陆非上海 户籍居民家庭。
上海市住房限购政策可以总结如下:
三、上海户籍家庭的类别有哪些 ?
居民家庭成员中只要有一个具有上海户籍的，即可视为上海户籍家庭，包含以下几类情况:
(1)上海户籍人士与上海户籍人士组成的家庭;
(2)上海户籍人士与非上海户籍人士组成的家庭;
(3)上海户籍人士与境外个人、港澳台居民组成的家庭。对于上海户籍未成年人与非上海户籍成年人组成的家庭，是否可认定为“上海户籍家庭”，以各区域交易 中心的政策为准。
四、如何理解家庭及家庭名下住房套数
(一)家庭成员的定义 家庭成员，是指夫妻双方及未成年子女(注:合法收养的未成年子女，也应计入家庭成员范畴)，成 年子女不能计算在内。未成年子女的判定标准:未满 18 周岁。
(二)家庭名下拥有的住房套数计算方式 家庭名下已拥有住房套数:指家庭成员名下独自拥有或与他人共有的成套住房的套数。
以下 4 点非常重要:
(1)居民家庭已拥有住房，包括已经取得不动产权证书的住房、已完成网上签约但尚未取得不动产权 证书的住房、一手新房已获得认购入围资格(若未实际购买，则撤销后可剔除)、2021 年 7 月 24 日(含) 起赠与后，赠与住房五年内仍算赠与方名下住房套数。
(2)限购政策前上海户籍买方家庭夫妻双方各自和父母共有 2 套住房(≤2 套)提供亲属关系证明， 可不计入住房套数;上海户籍未成年时与父母共有 2 套住房(≤2 套)，提供亲属关系证明，可不计入住房 套数。
(3)认定住房套数时，“认房”必须是上海市内有住房，不在上海市内的住房不包括在内。
(4)非居住用房不计入住房套数，例如:写字楼、商业、办公、厂房、车位、配套公用基础设施建筑、 仓储等。
(三)涉及离异情况的住房套数计算方式 夫妻离异的(包含协议离婚、判决离婚、调解离婚)，任何一方自夫妻离异之日起3 年内购买商品住 房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，若购房人 3 年内有多次婚史的，多次离异记录叠加计算。
(1)新政策实施节点:1 月 22 日后(含 1 月 22 日)网签的按照新政策施行，1 月 22 日之前网签的按 照原政策施行。
(2)套数认定方式:任何一方自夫妻离异之日起 3 年内离异次数叠加计算，查询双方原始家庭名下所 有住房及现家庭名下所有住房(含新购入/受赠/赠与/继承所得)，累加住房套数，合并计算套数进行购房 资质核查。以目前操作口径，解读如下: 1夫妻离异前已出售完毕且离婚协议未体现(以产证登记日期为准)的住宅不计入套数。 2离异后对方新增(购入/受赠/赠与/继承)的住房不计现购房人套数 3其他政策保持不变(限购前和父母共有住房，提供关系证明可剔除，若离异需前任配合提供)
外地户籍限购政策一览
首先，需要明确的是:非上海户籍家庭是指，家庭成员中无人拥有上海户籍的家庭。再者，凡在上海购买居住用房的个人居民家庭，均需审核购房资质。
非上海户籍家庭购房政策
(1)大陆非上海家庭在沪范围内家庭名下无任何住房且符合网签日期前夫妻双方任一方 63 个月内累 计正常缴纳满 60 个月的社保单或个税单，限购 1 套住房。
(2)大陆非上海户籍成年单身不能购买住房。
(3)境外个人、港澳台居民的限购政策是:根据上海市 2018 年 7 月 2 日出台的《关于进一步加强境外个人、港澳台居民购房审核的操作细则》， 限购政策如下:境外个人、港澳台居民提供符合有效期内在沪至购房之日已连续满 1 年的本市劳动合同及 相对应的个税单或社保单且名下无住房的，可在本市购买 1 套用于自住的住房。 注:境外个人购买住房需提供工作类的居留许可，具体要求以各区交易中心为准。
(4)上海在读博士的购房政策是:大陆非上海户籍人士因就学迁入学校集体户口的，若已婚、家庭名下在沪无住房且为在沪在读博士， 至学校所在地的派出所开具户籍证明，至学校开具博士在读证明，在沪可购入 1 套住房。(5)上海进站博士后的购房政策是:进站博士后，单身或家庭在沪无住房，在沪可购入 1 套住房。
(6)驻沪部队现役军人的购房政策是:原籍非上海户籍的驻沪部队现役军人，若已婚、名下在沪无住房且提供军队团级以上政治部门开具的 户籍证明，在沪可购入 1 套住房。
公司名义购房相关政策及交易税费以公司名义在沪购房的限购政策(一) 境内(不含港澳台地区)注册的公司购买商品住房需要满足的条件 (购房时间以合同网签备案日期为准)。
1、企业近年缴税金额500万元(不含)以下的:
a:企业设立年限已满5年
b:企业在本市累计缴税款金额已达100万元人民币
c:企业职工人数10名及以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。
2、企业近年缴纳税款金额500万(含)以上的，购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件限制。
注:目前上海市各区交易中心针对该规定所执行的操作口径仅限企业购买新建商品住房，购买存量商品房(二手房)暂无条件限制。
(二) 境外注册的公司在沪不能购买商品房。
购房者(买受方)需要缴纳的税费
契税、印花税:无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅，只要以公司名义购房，均需按房款3%缴纳契税，不享受税率减半的优惠;另外还需缴纳0.05%的印花税。
房产税:根据1986年10月开始实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》，公司名下的房产，每年需缴纳房产税:每年房产原值×70%×1.2%。在具体操作过程中，不同地区对不同性质企业(如高新企业、扶贫单位等)可能会有三年内免征房产税优惠。土地使用税同时，还需要按照“建筑面积×30元/年/平方米”征收土地使用税。如房产税、土地使用税未按时缴纳，需要按每日万分之五缴纳滞纳金。
售房者(出售方)需要缴纳的税费
在交易过程中则需要缴纳:增值税及附加:按(不含税收入-不含税购置原价)×5.6%征收土地增值税。根据1993年颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条规定:土地增值税实行四级超率累进税率
1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。印花税按成交价格×0.05%征收。企业所得税目前一般按转让房产所得的净利润×25%征收。企业所得税一般按季预缴，年终汇算清缴。
购房资质审核中需要注意的几点:
(一)买方网签后离婚买方在网签时是已婚状态，综合预受理(过户)前若出现离婚，需要重新变更买卖合同:(1)看离婚协议或法院判决书中对未成年子女归属的约定，若未成年子女归属买方家庭，那么综合预受理(过户)时需要将未成年子女放到购房家庭当中进行审核;(2)婚姻状况发生变化后，应确保客户方仍拥有购房资质。
(二)不动产权证书权利人登记要求(1)首套房外地人单独登记在不动产权证书上，须提供符合网签日期前63个月内累计正常缴纳满60个月的社会保险或个人所得税税单，即可理解为按“外地家庭”认定其资质。(2)若购入二套房，则上海户籍人必须登记在不动产权证书上。(3)首套住房境外个人、港澳台居民单独登记在产证上，须提供符合有效期内在沪至购房之日已连续满1 年的本市劳动合同及相对应的个税单或社保单;若购入二套房，上海户籍人士必须登记在产证上。
(三)未成年单身购房的限购政策上海户籍未成年单身若其所在家庭可以购买住房且全款购买的，则其可以单独登记在不动产权证书上。非上海户籍未成年人:外地/境外/港澳台的未成年人均不可以单独登记在不动产权证书上。
不同资质的客户购房时需提供哪些备件
(一)上海户籍家庭购房需提供的基础备件(1)家庭成员身份证原件及复印件(2)婚姻关系证明原件及复印件:已婚需提供结婚证、离婚提供离婚证和离婚协议或离婚判决书(若有过往婚史的，需提供历次婚姻材料);(3)户籍证明原件及复印件;(4)若买方家庭有未成年子女，需提供出生证的原件及复印件。
(二)驻沪部队现役军人和现役武警家庭购房(需军官级别)需提供的基础备件(1)家庭成员身份证原件及复印件;(2)军官证原件及复印件;(3)军队政治部门开具的户籍证明原件及复印件;(4)婚姻关系证明原件及复印件:已婚需提供结婚证、离婚提供离婚证和离婚协议或离婚判决书(若有过往婚史的，需提供历次婚姻材料);(5)若客户方家庭有未成年子女，需提供出生证的原件及复印件。
(三)外地家庭购房需提供的基础备件(1)家庭成员身份证原件及复印件;(2)户籍证明原件及复印件;(3)婚姻证明原件及复印件:已婚需提供结婚证、离婚提供离婚证和离婚协议或离婚判决书(若有过往婚史的，需提供历次婚姻材料);(4)若买方家庭有未成年子女，需提供出生证原件及复印件;(5)满足购房资质的社保单或个税单原件及复印件。注:个税或社保单补缴的不予认可，下同。
(四)境外人士购房需提供的基础备件(1)提供家庭成员身份证件原件及复印件;(2)婚姻证明原件及复印件:已婚需提供结婚证、离婚提供离婚证和离婚协议或离婚判决书(境外备件需认证翻译;若有过往婚史的，需提供历次婚姻材料);(3)若买方家庭有未成年子女，需提供出生证原件及复印件(境外备件需认证翻译);(4)境外人士居留许可(工作类)(核对原件，收取复印件);(5)在沪至购房之日已连续满1 年的本市劳动合同(核对原件，收取复印件)及对应的个税单或社保单(原件);(6)境外人士(包括配偶及共同生活的未成年子女)名下在本市无住房，购房用于自住的书面承诺(原件)。
(五)港澳台居民购房，需提供的基础备件(1)《港澳居民来往内地通行证》或《港澳居民永久身份证》原件及复印件、《台湾居民来往大陆通行证》原件及复印件;(2)婚姻证明原件及复印件:已婚需提供结婚证、离婚提供离婚证和离婚协议或离婚判决书(港、澳文书须加盖转递章确认，台湾地区文书须经上海市公证员协会核对并出具证明);(3)若客户方家庭有未成年子女，需提供出生证原件及复印件(港、澳文书须加盖转递章确认，台湾地区文书须经上海市公证员协会核对并出具证明);(4)在沪至购房之日已连续满1 年的本市劳动合同(核对原件，收取复印件)及对应的个税单或社保单(原件);(5)港澳台居民(包括配偶及共同生活的未成年子女)名下在本市无住房，购房用于自住的书面承诺(原件)。
