房地产项目如果符合任何条件，都可以转为收益-法律问答|晖律网

房地产项目如果符合任何条件，都可以转为收益

回答于2024-04-16 阅读（1143）

律师回答

摘要：根据2009年31号文规定的三个条件之一，房地产项目收入是否可以结转以及与工程竣工是否有关，需要考虑开发产品的完成情况和竣工验收手续的办理情况。只有开发产品完成并符合竣工验收条件，才能视为已开发完成，完成额才能作为收益标准。同时，开发企业需要提交相应的工程竣工验收备案材料和商品房质量保证书、住宅使用说明书等文件。

根据2009年31号文规定的三个条件之一，房地产项目收入是否可以结转呢？与工程竣工有关吗？项目完成的依据应该是什么？在实际操作中，哪个条件作为收益标准比较好？
[答：
房地产开发经营企业所得税处理办法房发[2009]31号文第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地开发，住宅和商业建筑、其他建筑、附属设施、配套设施和其他开发产品的建造和销售。除土地开发外，其他开发产品符合下列条件之一的，视为已开发完成：
（1）开发产品的竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发的产品已投入使用。（3）已取得开发产品的初始产权证书。一般情况下，开发产品完成后，才能完成竣工验收，办理竣工验收手续。《住房建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（建设部令第78号）第三条规定：“国务院建设行政主管部门负责全国住房建设工程和市政基础设施工程竣工，由县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程竣工验收备案管理。第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定向县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。第五条规定，建设单位办理工程竣工验收记录，应当提交下列文件：（一）工程竣工验收记录表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应包括工程建设申请日期、施工许可证号、施工图设计文件审查意见、勘察、设计、施工、工程监理等单位签署的质量资质文件，验收人员签署的竣工验收文件原件、市政基础设施的有关质量检验和功能试验资料以及备案机关认为必要的有关文件材料；（3）法律、行政法规规定由规划、公安、消防、环保等部门出具的批准文件或许可文件；（4）建设单位签订的工程质量保修书；（5）法律、法规规定的其他文件。
商品房还应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。因此，房地产开发企业结转的收益必须是开发产品的完成额。为避免人为长期不结算工程价款，长期不确认收入和成本，国税发[2009]31号文确认，只要开发产品满足上述条件之一，即视为完成。只有竣工的房屋才能办理竣工验收，才能交付业主使用，才能办理房屋初始产权证手续，初始产权登记后才能办理每个购房人的过户登记。

延伸阅读

根据我国《企业会计准则》第四章第二十六条规定，企业的各项收入应当单独核算，并在确认收入时确认相应的成本和费用。因此，房地产项目收入应当单独核算，不能与对应的成本和费用混淆。

然而，在实际操作中，有时房地产开发企业会将房地产项目收入与对应的成本和费用一起核算，以简化会计处理。但是，根据《企业会计准则》的规定，这种做法是不被允许的。

如果房地产开发企业将房地产项目收入与对应的成本和费用混淆，会导致企业的财务报表不真实，给投资者和其他利益相关者造成误导。因此，对于房地产开发企业来说，应当严格按照会计准则的规定进行核算，确保财务报表真实、准确、完整。

结语：根据2009年31号文规定的三个条件之一，房地产项目收入是否可以结转呢？与工程竣工有关吗？项目完成的依据应该是什么？在实际操作中，哪个条件作为收益标准比较好？

根据国税发[2009]31号文规定，只要开发产品满足上述条件之一，即视为完成。只有竣工的房屋才能办理竣工验收，才能交付业主使用，才能办理房屋初始产权证手续，初始产权登记后才能办理每个购房人的过户登记。因此，房地产开发企业结转的收益必须是开发产品的完成额。为避免人为长期不结算工程价款，长期不确认收入和成本，国税发[2009]31号文确认，只要开发产品满足上述条件之一，即视为完成。只有竣工的房屋才能办理竣工验收，才能交付业主使用，才能办理房屋初始产权证手续，初始产权登记后才能办理每个购房人的过户登记。

法律依据

城市房地产转让管理规定：第七条房地产转让，应当按照下列程序办理：
(一)房地产转让当事人签订书面转让合同；
(二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；
(三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；
(四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；
(五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
(六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
城市房地产转让管理规定：第八条房地产转让合同应当载明下列主要内容：
(一)双方当事人的姓名或者名称、住所；
(二)房地产权属证书名称和编号；
(三)房地产座落位置、面积、四至界限；
(四)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；
(五)房地产的用途或使用性质；
(六)成交价格及支付方式；
(七)房地产交付使用的时间；
(八)违约责任；
(九)双方约定的其他事项。
城市房地产转让管理规定：第二条凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产转让，实施房地产转让管理，均应遵守本规定。

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