公房转租买卖合同的法律风险及防范建议-法律问答|晖律网

摘要：公房转租需经共同居住人决定，购买产权需同主人同意，房款按成交价折价补偿。承租人拖欠租金或擅自搭建，出租人可追究其法律责任，房管部门可处罚。转租时需注意不影响相邻使用人的合用部位。不可售公房差价交换需填写申请书，签订交换合同，并向房地产交易中心申请审核手续。当事人应如实申报成本价格。审核通过后，办理租赁户名变更或保留承租权手续。

1、变更户名：承租人应由共同居住人协商决定;
2、购买产权，须经其他同主人同意;
3、房款分配，一般按照实际成交价格进行折价补偿。
公房不得转租的情形：
1、承租人拖欠租金的;
2、承租人在承租房屋内擅自搭建的。
公房转租，如果承租人拖欠租金或者擅自搭建，不仅出租人有权追究其民事法律责任，而且将由房地产管理部门依法责令限期整改，没收违法所得，并处以违法所得一倍以下的罚款。
公房转租应注意的问题：
(1)非独立成套房屋承租人转租房屋后，增加了合用部位的使用人，将可能影响相邻使用人对合用部位的正常使用，因此承租人对合用部位的使用应当维持原来的状况，不得随意扩大合用使用部位而影响相邻使用人。承租人要改变合用部位的使用状况需征得原出租人和相邻使用人的同意。
(2)房屋转租合同约定租期的最后时限不能超过房屋租赁合同约定的最后租日。
不可售公房的交换程序有哪些
不可售公房差价交换使用时，各方承租人应填写《上海市不可售公有住房换购申请书》，并向出租人征询，出租人应在3个工作日内给予答复。互换使用各方承租人应签订由市房地局统一制定的《上海市公有住房差价交换合同》。双方应在《交换合同》签订之日起5日内，持下列材料向交换价格高的公房所在地房地产交易中心申请办理公房互换使用的审核手续：
1.《申请书》
2.《交换合同》
3.《租用公房凭证》或保留承租权的证明
4.当事人的户籍证明或身份证明。
在此过程中，当事人应如实申报公房互换使用的成本价格。房地产交易中心受理申请之日起10个工作日内完成审核，开具《审核表》。当事人自房地产交易中心审核同意起7日内，持《审核表》、《租用公房凭证》或保留承租权的证明材料，分别向对方出租人办理公房租赁户名变更或保留承租权手续。出租人应在3个工作日内完成上述手续。变更租赁户名的，换发《租用公房凭证》，保留承租权的，开具保留承租权的证明。

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