2023年版：购买二手房时如何约定违约金？-法律问答|晖律网

2023年版：购买二手房时如何约定违约金？

回答于2024-05-06 阅读（1827）

律师回答

摘要：购买二手房违约金的法律规定及注意事项。违约金比例可由双方协商确定，但应根据实际损失进行调整。《民法典》规定违约金应补偿守约方损失，非惩罚性。买方需注意解约条款，可要求强制履行需提前启动法律程序。不建议买方帮卖方赎楼，以免卖方房产被查封导致买方损失。

一、购二手房违约金的法律规定是什么
1、违约金应占合同总金额的多大比例在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价的20%；
2、违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定；
3、违约金的执行是否应严格按照合同约定执行违约金可由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行，因为我国《民法典》规定的违约责任是一种补偿，只是弥补守约方的损失，而不是惩罚性的违约金，因此，如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整；
4、法律依据：《民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少；当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、二手房买方需要注意什么
买方通常在房屋的买卖过程中间是处于弱势地位，那么对于买方来说，要注意的事项多很多：
1、解约条款：
只是在有中介操作的二手房买卖，对于买卖双方都有一个解约条款，其中的约定就是卖方在交付了解约定金后，买方不得要求进一步赔偿和强制履行；这个条款本身亲没的问题，但是因为在现在深圳房价上涨的情况下，对于买方来说，这一条款就有不公平的地方；也是现在很多卖方要求解除合同的原因；所以担醒买方最好在买卖合同的最后的备注中写明，除需赔偿定金外，还需要赔偿损失。
2、强制履行：
买方在卖方没有明确提出解约的时候是可以要求法院判决强制履行的，但这需要买方在卖方明确提出以前，先行启动法律程序。
3、帮卖方赎楼：
卖方常常因为房子在银行办理抵押，而需要将房产证赎出，才可以办理相关的手续，而卖方常常需要买方帮助办理相关的赎楼手续；买方最后不要帮忙赎楼，一但买方帮忙赎楼后，卖方的房子因其他债务被查封的话，到时买方损失巨大，所以建议买方不要帮卖方赎楼。

延伸阅读

结语：购买二手房时，违约金的法律规定是多方面的。一方面，中介通常将违约金约定为总房价的20%。另一方面，违约金的具体数额可以由双方协商确定，但需遵循《民法典》的规定，即违约金应当是一种补偿，弥补守约方的损失，并非惩罚性的违约金。如果合同中约定的违约金过高或过低，可根据实际损失进行调整。此外，买方在二手房交易中需注意解约条款、强制履行和帮卖方赎楼等事项。买方可在买卖合同中明确约定，除需赔偿定金外，还需赔偿损失，以确保自身权益。同时，买方在卖方明确提出解约前可启动法律程序要求强制履行，但需谨慎帮助卖方赎楼，以避免潜在的风险和损失。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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