购房合同没有约定违约金出现纠纷怎么办？-法律问答|晖律网

购房合同没有约定违约金出现纠纷怎么办？

回答于2024-04-13 阅读（688）

律师回答

摘要：如果在购房合同中没有约定违约金，当出现纠纷时，可以通过投诉、调解、诉讼等方式来解决。卖方不履行或者买方拒绝接受的情况下，可以按照合同价格与违约时的市场价格来确定损失额，并可以请求赔偿或要求支付违约金。对于商品房买卖合同中的违约金计算标准，当事人可以请求适当减少或增加违约金数额，但不应低于规定的标准。

如果购房合同中没有约定违约金，当出现纠纷时，应该如何解决呢？首先，我们需要明确违约金的性质。违约金是指在合同中约定的，当一方违反合同约定时，应向另一方支付的金额。那么，如果没有约定违约金，我们可以通过其他方式来维护自己的权益。

一种解决方式是向开发商或物业公司提出投诉，要求他们承担相应的责任。如果投诉没有得到满意的回应，我们可以向当地房地产管理部门进行投诉，要求他们进行调解和处理。

另一种解决方式是寻求法律帮助。如果购房合同中没有约定违约金，我们可以向法院提起诉讼，要求对方承担相应的违约责任。在这种情况下，我们需要提供充分的证据来证明对方确实存在违约行为，并且我们的损失已经达到了一定的程度。

总之，如果购房合同中没有约定违约金，我们可以通过投诉、调解、诉讼等方式来维护自己的权益。但需要注意的是，我们在采取这些措施时，应该充分了解相关法律法规，并确保自己的权益得到有效维护。
买卖合同中的违约主要表现在：一是一方无正当理由不交或不收货;二是一方无正当理由不适当履行。
(一)卖方不履行
按照客观的计算方法，损失额的计算应以货物的市场价格与合同价格之间的差额作为标准，在以客观标准计算损失时，应注意以下几个问题：
一是这一标准仅适用于合同标的物价格不断上涨的情况。如果合同标的物的价格是在不断下跌，那么买方就不存在损失赔偿的计算问题。当然，如果违约行为给买方造成了其他损失或合同订有违约金条款，买方仍可要求赔偿或要求支付违约金。
二是作为计算损失额依据的市场价格一般应是履行地的市场价格。如果履行地没有市场，难以确定客观的市场价格，在此情况下，应当以买方最容易购买替代物的地点的市场价格加上合理的运输费用作为计算损失额的依据。
三是在计算损失额时，还应考虑各种受害人应节省的费用和应减轻的损失。因为违约发生以后受害人负有减轻损失的义务，如果没有尽到这一义务，就应自行承担这一部分损失，从而应将不合理扩大的损失从损失总额中扣除。
四是假如买方订立合同的目的是为了将该批货物转卖于他人，并且在该合同签订以后与他人订了转售合同，那么，可以根据转售价与合同之间的差额来计算损失。这是因为，既然买方又与第三者订立了转售合同，那么转售价格与合同价格的差额就是他应该得到的利益。这种利益可能高于市场价格与合同价格的差额，也可能低于市场价格与合同价格的差额。在违约发生以后，买方有足够的证据证明他实际遭受的主观损失，便应该允许买方依此主观计算的方法来相应赔偿。
(二)买方拒绝接受
依客观计算方法，应按合同价格与违约时的市场价格来确定卖方遭受的损失，这一点与卖方不交货的计算方法相同。当然，如果货物价格在不断下跌，一般没有可得利益的损失，就不能以价格来计算损失额。
二、购房违约金的计算标准
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

延伸阅读

结语：违约金的性质在于维护合同当事人的权益，当一方违反合同约定时，应向另一方支付的金额。如果没有约定违约金，可以通过其他方式来维护权益，如向开发商或物业公司投诉，或寻求法律帮助。在处理违约纠纷时，应充分了解相关法律法规，确保权益得到有效维护。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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