小产权房的性质分类有哪些以及产生的原因是什么-法律问答|晖律网

小产权房的性质分类有哪些以及产生的原因是什么

回答于2024-05-02 阅读（2838）

律师回答

摘要：大产权房和小产权房是两种不同性质的房屋。大产权房是指拥有70年、50年或40年产权的房屋,通常是我们购买的普通商品房。而小产权房则是指在集体建设用地上建成的房屋,只属于该农村的集体所有者,外村农民不能购买,或者在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子,以及各类农业园或养老院的别墅。小产权房的性质有三种:一种是在集体建设用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民不能购买;

家庭拥有产权证书并可以进行买卖的房屋被称为大产权房，而通常我们所购买的普通商品房也属于大产权房。这些房屋拥有70年、50年或40年的产权。而国家不发产权证的叫小产权房。
“小产权房”的性质有三种：一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买，另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子，最后一种是各类农业园或养老院的别墅。这类房屋一旦发生纠纷，购房者无法得到赔偿，因为买卖合同是无效的。
小产权房产生原因
1、城市房价过高：中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。
2、擦边球的空间：根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。
3、农地制度不合理：小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金(其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用);由村集体牵头开发，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。

延伸阅读

小产权房买卖合同的有效性问题一直以来备受关注。根据我国《城市房地产管理法》及《不动产登记管理办法》的相关规定，小产权房是指农村集体土地使用权流转后，由村委或村委会发证的房屋。虽然小产权房在我国房地产市场中占据一定的份额，但其法律地位和效力一直存在争议。

一方面，根据《城市房地产管理法》的规定，小产权房属于非住宅房地产，应当办理房产登记，取得房产证。未经登记的房屋，不得转让、抵押、出租等，因此小产权房买卖合同可能会因未经登记而被认定为无效。

另一方面，根据《不动产登记管理办法》的规定，小产权房可以进行不动产登记，取得不动产登记证明。在这种情况下，小产权房买卖合同可以产生法律效力。

然而，小产权房买卖合同的效力问题并非一个简单的问题。在实际操作中，需要根据具体情况进行综合分析，包括合同签订的时间、房屋权属证明文件的种类和效力、合同履行的情况等。此外，在一些地区，小产权房买卖合同也可能受到政府的限制和监管。

因此，对于小产权房买卖合同的有效性问题，需要根据具体情况进行法律分析和判断。在签订合同前，建议双方仔细阅读相关法律法规，并尽量寻求专业律师的建议和帮助。

结语：大产权房和小产权房的区别在于产权证书的发放和使用,大产权房可以进行买卖,而小产权房则不具备这个权利。小产权房的存在主要是因为城市房价过高,政府经济适用房和廉租房建设不足,以及农村集体所有土地使用制度不合理。小产权房存在着大量现实的购买群,但也带来了一些问题,包括购房者无法得到赔偿以及买卖合同无效等。

法律依据

最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第三条\t异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
教师法(2009-08-27)\t第二十八条\t地方各级人民政府和国务院有关部门，对城市教师住房的建设、租赁、出售实行优先、优惠。
县、乡两级人民政府应当为农村中小学教师解决住房提供方便。
城市房地产管理法(2019-08-26)\t第六条\t为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。

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