经济适用房买卖纠纷的解决方法

律师回答
摘要:借名买房合同的有效性分析及特殊房屋合同效力问题。对于一般商品房,借名买房合同应认定为有效合同,实际出资人可要求过户。对于特殊房屋如经济适用房,法院认识不一,有的认为无效合同,有的认为只要补缴税收合同仍有效。
协商处理,如果协商未成功只能起诉解决,如果双方实际签订借名买房协议,房屋应归出资人。
在借名买房的背后,实际出资人会与登记购房人签订相应的房屋买卖合同,以保证自己能够取得所购买的房屋,该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。对于双方在幕后签订买卖合同的有效性需要具体分析。
1、借名购买一般的商品房,该买卖合同应当认定为有效合同
意思自治是我国的一项基本原则,任何人有权依据《民法典》有关委托代理方面的规定,委托他人代理为一定民事法律行为,其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为,双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效,应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同,要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。
2、借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力
对于该类合同的效力,我国不同法院有不同的认识,有的法院认为该类合同为无效合同,理由是双方当事人,尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为,属于《民法典》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形,其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格,而非房屋本身,应当认定为无效。而有的则认为,我国《民法典》明确规定违反国家强制性规定的合同才属无效,而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律,亦不属于法规,从维护市场交易秩序的角度出发,该类合同不应判归无效,合同双方如果能够按照规定补缴税收,合同仍应属有效。
延伸阅读
结语:在借名购房的情况下,双方应该优先通过协商解决纠纷。如果协商不成功,只能通过起诉来解决。对于实际出资人而言,如果双方签订了借名购房协议,房屋应归出资人所有。然而,对于双方在幕后签订的买卖合同的有效性需要具体分析。一般情况下,借名购买商品房的合同应被认定为有效合同,符合我国法律的意思自治原则。然而,对于特殊房屋如经济适用房等,不同法院对合同效力的认定存在差异。因此,根据具体情况,合同的有效性需要综合考虑各种因素。
法律依据
商品房销售管理办法:第五章交付第三十一条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。
商品房销售管理办法:第三章广告与合同第十五条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。
商品房销售管理办法:第六章法律责任第四十三条房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的,处以警告,责令停止销售,并可处以2万元以上3万元以下罚款。

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