广州小产权房最新政策是什么-法律问答|晖律网

广州小产权房最新政策是什么

回答于2024-04-16 阅读（2278）

律师回答

摘要：小产权房是指位于中国农村和城市郊区农民集体所有土地上的住宅,通常用于销售。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用,因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证,而是由乡政府或村委会颁发,所以也称乡产权房。小产权房不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

小产权房是指位于中国农村和城市郊区农民集体所有土地上的住宅,通常用于销售。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称乡产权房。
小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
二、小产权房购买风险
(一)法律效力
“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：
对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
(二)政策风险
购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
(三)房产转让
“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
(四)监管缺位
乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。
三、广州小产权房最新政策
《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。
根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

延伸阅读

小产权房是指在集体土地上建造的房屋,其所有权属于村集体所有。虽然小产权房价格相对较低,但由于其土地性质的特殊性,存在一些法律风险和限制。购买小产权房时需要注意以下几点:

1. 土地使用权:小产权房的土地使用权为集体所有,没有明确的土地使用权期限和用途,因此需要注意土地使用的合法性和可持续性。

2. 房屋所有权:小产权房的房屋所有权归村集体所有,个人并不拥有房屋的所有权,因此房屋转让、抵押等问题需要遵守相关法律法规。

3. 拆迁安置:小产权房所占用的土地属于集体所有,如果需要进行拆迁安置,拆迁补偿标准按照当地政府规定执行。

4. 水电煤气:小产权房的水电煤气等费用由村集体承担,购买者需要注意相关费用的缴纳标准和周期。

5. 产权纠纷:小产权房存在产权纠纷的风险,购买者需要了解相关纠纷情况,并确保自己的权益。

综上所述,购买小产权房需要注意土地使用权、房屋所有权、拆迁安置、水电煤气以及产权纠纷等问题。建议购买者在购买前咨询专业律师,并尽可能了解相关法律法规和政策,以减少法律风险。

结语：小产权房是一种人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，通常用于销售。虽然小产权房买卖合同的效力一般认定无效为原则，但也需要根据不同情况进行判断。购买在建小产权房时，需要注意法律风险和政策风险。此外，根据最新政策，广州小产权房最新政策明确规定，对于借户籍制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。

法律依据

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第三章房地产开发第二十九条国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。

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