二手房交易中存在的风险有哪些？-法律问答|晖律网

二手房交易中存在的风险有哪些？

回答于2024-05-02 阅读（112）

律师回答

摘要：购房风险包括产权、资金和房屋质量三个方面。产权风险涉及假业主、多人共有、贷款未还清、法院查封和不符合转让条件等问题。审查产权时需注意相关规定。资金风险包括业主消失和费用未结清等问题，签约时应保留保证金。房屋质量风险建议找懂行的朋友陪同看房，了解特殊情况，选择信誉好的中介。

一、产权风险
1、房主无从事交易的资格，为假业主的
这类风险在签约时应注意查看签约人提供的证件上的名字和产权证上登记的是否为同一人，鉴于有的人会造假，签约前应要求经纪公司或经纪人前往建委查询。
2、房子为多人共有，卖方未经全部共有人一致同意就出售的
这类风险的防范是在签约时查看房产证上的产权人，有多个产权人的必须要求全部权利人到场，如不能到场需提供同意出售证明及手写委托书。
3、房子有贷款尚未还清，业主需要用买房的钱去解抵押的
这类风险购房者要记住一点：不同意业主用你的钱去还房贷，千万不要自作主张同意业主使用买家的钱去还贷。很多纠纷都会在这里出现。
4、房子被法院依法查封的
签约前需协同业主到建委去查档，如果交易之前查封的建委会有备档。如果担心签约完成后，过户之前被查封的，在合同里应该写清楚，如果遇到法院查封，经纪公司应承担先行赔付责任。
5、不符合转让条件的房
按照国家有关法律的规定，有些房子是不能转让的，比如5年内的经济适用房、军产房等。属政策性住房，购房人拥有有限产权，不满5年，不得直接上市交易，确需转让的，由政府进行回购。
审查产权时，应注意到以下几个方面：
1、以优惠价、标准价购买的公房出售时要按成本价补足费用。许多职工购买原产权单位的住房时，都是以优惠价或标准价购买的。
所以，购房者要确认该房屋是否已按成本价补足费用。按相关规定，以优惠价、标准价购得的房改房上市时，应先补足标准价和成本价之间6%的差价。
2、军产房、校产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。
二、资金风险
1、房款资金
资金安全主要是业主拿到定金或首付款后玩消失，那可都是买家的血汗钱啊。
2、房子消耗的费用资金
有的房产有大量的物管费用、水电费用没有结清等一些情形。签约时一定要保留保证金，不然等过完户交房时容易造成麻烦。
三、房屋本身的质量风险
看房的时候，最好找一个懂行的朋友协助一起去帮忙看看，而且最好是能够晚上、白天、雨后都看看。
另外就是找同小区的居民多聊聊，了解一下交易房屋有无特殊情况，如凶宅等。
尽量选大品牌的中介是没有错的，信誉有保障，而且交易过程也安心。

延伸阅读

结语：购房时需注意产权、资金和房屋质量风险。签约前核实签约人证件与产权证是否一致，防止假业主风险。多人共有房需确保所有产权人同意出售。注意房屋贷款情况，不要同意业主用买家款项还贷。查封风险需协同业主到建委查询，合同中约定责任。注意政策性住房不得转让，需政府回购。确保购房款安全，保留保证金。房屋质量风险可请懂行的朋友协助，了解小区情况。选择信誉好的中介可确保交易过程安心。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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