商品房的类型有哪些-法律问答|晖律网

商品房的类型有哪些

回答于2024-05-07 阅读（2673）

律师回答

摘要：本文阐述了内销商品房和外销商品房的定义和区别。内销商品房是指房地产开发企业通过土地使用权出让形式,在中华人民共和国境内出售的住宅、商业用房和其他建筑物。外销商品房则指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定,通过实行土地批租形式,报政府计划主管部门列入正式项目计划,建成后用于向境内、外出租的住宅、商业用房和其他建筑物。同时,文章还介绍了商品房价格构成、住宅小区基础设施建设费、非营业性公共配套设施

1. 内销商品房是指房地产开发企业通过土地使用权出让形式,经过政府计划主管部门审批,用于在中华人民共和国境内(不包括香港、澳门特别行政区和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。

2. 内销商品房是指房地产开发企业通过土地使用权出让形式,经过政府计划主管部门审批,用于在中华人民共和国境内(不包括香港、澳门特别行政区和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。
复式商品房是内销商品房的一种，是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。
2、外销商品房，指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。
为进一步简化交易手续、刺激住房消费，按照总量控制、合理平稳的原则，北京市政府1999年11月发文规定，除花园式住宅、部队住房和按照市政府制定的租金标准出租的公有住房(廉租房)外，普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房，职工已购公有住房、动迁房、职工住宅和其他划拨土地上的住房交易，统一归并为内销商品住房交易，销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。
商品房价格构成
(一)土地使用权取得费
商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和;商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。
(二)住宅开发成本
1、前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。
2、建筑安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费(含结构和装修)、设备购置。
3、附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费。
住宅小区基础设施建设费，指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电(含一户一表)、供气、供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗(含每户或单元保安门)、绿化、环卫、排污、排水、消防设施等基础设施建设所发生的设施(设备)及建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。
非营业性公共配套设施建设费，包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车
库(棚)、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。
4、间接费用。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。
5、其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。
(三)住宅开发期间费用
指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。
1、管理费用，指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。
2、财务费用，指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。
3、销售费用，指开发经营单位为销售而发生的各项费用。
(四)利润
以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取，属政府定价或政府指导价的商品住宅，其利润率由政府价格主管部门确定;属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。
(五)税金
指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按国家规定的税目和税率执行。固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。
(六)住宅差价
包括楼层差价、朝向差价。楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其中属政府定价的政府指导价的，报价格主管部门确认。
(七)下列费用不得计入商品住宅成本
(一)开发经营单位自用的办公用房、营业用房等应分摊的各种费用
(二)企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用
(三)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款
(四)国家规定不得列入成本费用的其他支出。

延伸阅读

内销商品房与外销商品房的区别主要体现在土地使用权和销售对象上。内销商品房是指房地产开发企业在中国境内按照规划、程序等要求开发建设的商品房,销售对象为中华人民共和国境内的居民、企事业单位等,属于境内销售。而外销商品房则是指房地产开发企业在中国境外按照规划、程序等要求开发建设的商品房,销售对象为境外的个人和机构,属于境外销售。

内销商品房和外销商品房在土地使用权上存在差异。内销商品房的土地使用权为中华人民共和国境内的土地,而外销商品房的土地使用权为其他国家或地区的土地。这意味着,外销商品房可能受到不同国家或地区的法律法规和管理制度的限制,而内销商品房则要遵守中国的法律法规和管理制度。

内销商品房和外销商品房在销售对象上也存在差异。内销商品房的销售对象为中华人民共和国境内的居民、企事业单位等,而外销商品房的销售对象为境外的个人和机构。这决定了内销商品房和外销商品房在销售方式、销售价格等方面存在差异。

内销商品房和外销商品房在土地使用权和销售对象上的差异,可能导致其在法律、法规、税收等方面存在不同。因此,在购买商品房时,应当仔细了解商品房的性质、土地使用权、销售对象等情况,以避免可能的法律风险。

法律依据

商品房销售管理办法：第七章附则第四十七条本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
商品房销售管理办法：第一章总则第四条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

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