郑州房地产租售同权包括哪些内容？-法律问答|晖律网

郑州房地产租售同权包括哪些内容？

回答于2024-05-03 阅读（1531）

律师回答

摘要：本文探讨了郑州房地产租售同权的内容及其对房地产市场和住房租赁市场的深刻影响。文章指出,“租售同权”将对房地产市场和住房租赁市场产生深刻影响。一方面,“租售同权”将削减部分居民购买产权房的紧迫性,对房价形成一定的压力,特别是因“学区房”虚涨的部分存在一定的回落风险;另一方面,“租售同权”和机构化住房租赁企业的发展,将可能对房租形成较大的上涨压力,包括“权”的租金溢价和住房自有率的下降。

郑州房地产租售同权包括以下内容:

1. 加快政府住房租赁业务管理和服务平台的建设。要高起点规划，大平台运作，搭建统一的政府房屋租赁业务管理和服务平台，通过租赁双方直接网签、房源与身份核验、信用体系构建、大数据应用、智能政务决策支持等手段，提供便捷的租赁信息发布等服务，彻底解决租赁市场信息不对称、供需不均衡、资源不共享等问题，通过移动互联与人工智能技术，建立实时响应、动态优化、人性化服务的智慧租赁模式。
2、发挥国有企业引领作用。新组建或在现有国有投融资平台的基础上组建国有或混合所有制住房租赁平台，充分发挥国有企业在稳定租金和租期、积极盘活存量房屋用于租赁、增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用，切实推进建立购租并举的住房制度。
3、保障租购同权。《河南省人民政府关于完善住房供应体系加快发展住房租赁市场的若干意见》(豫政〔2016〕85号)规定“非本地户籍承租人办理住房租赁登记备案后可按照《居住证暂行条例》(国务院令第663号)等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务”。住房租赁试点中赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，是落实购租并举的重要环节，应在实施过程中加以落实。
4、加强人才公寓建设。建设人才公寓是将人才强省、人才强市战略落到实处及实现城市转型的重要体现。推进住房租赁试点过程中，要将租赁型人才公寓作为主要供给形式统筹考虑。在供给方式上可以由国有企业或混合所有制企业通过在符合规划要求的地块上建设租赁型人才公寓、也可以政府购买服务的方式集中承租住房租赁企业提供的租赁住房供符合条件的人员租住，并视承租人情况对承租人或运营平台给予一定比例的补贴。
二、租售同权对房对产市场有什么影响?
可以预见，一旦“租售同权”在某一城市全面落地，势必将对当地房地产市场、住房租赁市场产生深刻影响。
首先，“租售同权”和住房租赁市场的发展，将从供给侧和需求侧两方面对房地产交易市场产生影响。
一方面，国家大力发展住房租赁市场，将显著提高住房的总体供应量。如《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，明确未来五年内全市计划供应租赁住房1300公顷，其中2017年供应租赁住房227公顷。上海市也在加大对租赁住房的供地力度，其他住建部选定的广州、深圳、厦门、南京等12个试点城市也都有加大租赁住房的供地计划。
另一方面，“租售同权”将较大程度上削减部分居民购买产权房的紧迫性。过去10余年内，房地产市场中“学区房”之所以屡屡被爆炒，根源在于产权房上附加的子女受教育权利。一旦“租售同权”实施后，将在一定程度上缓解因教育需求而创造的住房刚性需求。
对于房价而言，“租售同权”无疑将对整体房价形成一定的压力，特别是因“学区房”虚涨的部分存在一定的回落风险。
其次，“租售同权”和机构化住房租赁企业的发展，将可能对房租形成较大的上涨压力。其影响过程大体有以下两方面：
一是“租售同权”中“权”的租金溢价。在大多数城市，房租仅反映了住房居住功能的价格，并没有附加城市公共服务的溢价。一旦“租售同权”实施后，租户享受租赁住房上附加的公共服务溢价，将在房租上体现出来。比如，租赁房每6年一个学位，通过充分的市场交易后会有一个合理的估价，该价格将分期折算到房租上。因此，不同学区的租赁住房的房租溢价将会有差异。
二是住房自有率的下降，伴随着房租的上涨。当前，我国住房租赁市场是完全充分竞争的市场，房租价格完全反映了租赁房屋的供需关系和居民的购买力增长情况。然而，租售同权后，租房需求会增加，同时租赁住房的供给方市场集中度会上升，机构化租赁企业的出现，则会提升房企的定价权。
这些政策对于租房者来说确实鼓舞人心。不过我们知道，租售同权政策的重点在于解决租房者子女的教育问题，但实际上城市教育资源有限，如何使租售同权政策真正发挥其应有的作用还有待我们继续摸索。

延伸阅读

租售同权是指房屋的所有权和使用权同时转让给同一人,从而实现房屋租赁市场的创新。在租售同权的影响下,住房租赁市场发生了许多变化,主要表现在以下方面:

1. 租赁市场供给增加。租售同权使得房屋所有权人和使用者可以同时将房屋出租或出售,从而增加租赁市场的供给。此外,由于房屋所有权人可以自由选择租赁对象,租赁市场也更加灵活。

2. 租赁市场价格波动。租售同权使得房屋所有权人和使用者可以自由调整租赁价格,从而导致租赁市场价格的波动。这种波动对租房者和房东来说都有一定的风险。

3. 租赁市场管理更加便捷。租售同权使得房屋所有权人和使用者可以更容易地管理租赁事宜,包括及时更换租赁对象、收取租金等。

4. 租赁市场存在潜在风险。租售同权也带来了租赁市场存在潜在风险的问题,例如,当房屋所有权人将房屋出售时,可能会面临较高的税费和手续费;当租赁对象发生变动时,可能会出现纠纷和争议。

因此,租售同权对住房租赁市场的影响是多方面的。虽然租售同权在一定程度上可以促进租赁市场的创新和发展,但也需要注意租赁市场存在的潜在风险和管理问题。

结语：郑州房地产租售同权政策的目的是加快政府住房租赁业务管理和服务平台的建设，发挥国有企业引领作用，保障租购同权，并加强人才公寓建设。这些政策将对当地房地产市场、住房租赁市场产生深刻影响，从供给侧和需求侧两方面对房地产交易市场产生影响。一方面，国家大力发展住房租赁市场，将显著提高住房的总体供应量。另一方面，“租售同权”将较大程度上削减部分居民购买产权房的紧迫性。对于房价而言，“租售同权”无疑将对整体房价形成一定的压力，特别是因“学区房”虚涨的部分存在一定的回落风险。对于房租而言，租售同权政策的实施将在一定程度上缓解因教育需求而创造的住房刚性需求，但同时也将对房租形成较大的上涨压力。这些政策对于租房者来说确实鼓舞人心，但需要我们继续摸索，如何使租售同权政策真正发挥其应有的作用。

法律依据

中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百二十四条有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
（二）租赁物权属有争议；
（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
中华人民共和国电子商务法：第二章电子商务经营者第一节一般规定第二十一条电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。
中华人民共和国民法典：第十五章融资租赁合同第七百四十条出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物：
（一）标的物严重不符合约定；
（二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。
承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。

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