二手房增值税的计算方式是，以差额或者全额的方法计算(未满两年)全部房款÷1、05×5%×1、13，无论是全额征收还是差额征收，都是用应纳税金额除以1、05。还原成不含税价格，然后再乘以税点。二手房的增值税是原来的营业税取消，更为增值税。被称为营改增，个税保持不变。
一、二手房增值税怎么计算
纳税人:卖方，土地增值税税率为5%，其中个人因工作调动或改善居住条件转让原自住房，居住满5年及以上，免征;满三年及以上未满5年减半征收，未满三年按规定征收;
注:对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税。
计算公式:交易总价款÷(1+5%)×5%
二、其他税费的计算
1、个人所得税计算方法
纳税人:卖方
普通住宅5年之内个人所得税计算方法:(售房收入-购房总额-本次缴纳营业税-原始契税-合同价×1%)×20%;
注:纳税人在地税系统中未能查询到原值，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的1%。
2、营业税计算方法
普通住宅营业税计算方法:不足2年——房屋总价的5.6%，超过2年(含2年)——免征营业税;
非普通住宅营业税计算方法:不足2年——房屋总价的5.6%，超过2年(含2年)——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%;
别墅营业税计算方法:不足2年——房屋总价的5.6%，超过2年(含5年)——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.6%;
注:购买时间是否满2年首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据。这三种证件按照时间最早的计算，一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证。
3、契税计算方法
纳税人:买方
普通住宅契税计算方法:90平米以下——首套1%，二套3%;90-140平米——首套1.5%，二套3%;
非普通住宅契税计算方法:3%，别墅契税计算方法:4%;
注:首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠
二手房交易税费--土地增值税计算方法
二手房交易土地增值税税率:5%(无法提供完全票据按金额的5%)
土地增值税的计算方法按四进差额累进税率计算，税率为30%~60%
注:对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税
4、印花税计算方法
纳税人:买卖双方
二手房交易印花税税率:0.5%
注:从2009年至今国家暂免征收住宅印花税
二手房交易税费--城建税、教育附加税和地方附加税计算方法
二手房交易城建税:营业税的7%;二手房交易教育费附加税:营业税的3%。二手房交易地方附加税:依各地方而定
现在大家对二手房增值税怎么计算都了解了吧!二手房的增值税是否需要缴纳，需要看房屋的居住年限，如果这套房屋的居住已超过五年，可以缴纳增值税，三年以下的房屋按5%的税率缴纳增值税。除此之外，二手房交易还会涉及到印花税、个人所得税等税费的缴纳，具体的征税方式与房屋的面积、年限有关。
