借名购房协议发生纠纷后的处理是怎么样的-法律问答|晖律网

借名购房协议发生纠纷后的处理是怎么样的

回答于2024-04-09 阅读（1661）

律师回答

摘要：民法典施行后，若房屋名义权利人和实际权利不一致，解决纠纷的途径和方式是“确权之诉”。判断财产所有权归属时，应综合考虑财产来源、取得方式等方面。名义购房人通常无法提供充分证据证明实际享有所有权，因此法院通常认为持有证据原件的人实际支付了购房款和月供。产权证的证据效力为“推定”，不一定与实际权利情况相符。即使法院认定名义购房人为所有权人，根据借名购房协议的违约条款，实际购房人可以通过合同诉权来维护自己

在《民法典》正式施行后，若房屋发生名义权利人和实际权利不一致的情况，解决纠纷的途径与方式是通过“确权之诉”。判断财产所有权的归属，应当从财产的来源、财产的取得方式等方面进行综合考量。
在发生纠纷后，名义购房人虽然拥有产权证，但往往不能提供其对该房屋实际享有所有权的充分证据。可以结合所签订的协议及从履行情况看，根据付款凭证来看，交付房款的发票原件，房款来源的凭证，以及储蓄存款存折的原件，并举证证明每月实际存款的数额等情况。因此，一般法院认为以上证据原件的持有者实际支付了购房款和月供。虽然房屋产权证具有证据资格，但不能直接决定实体的法律关系存在与否，产权证只具有“推定的证据效力”，与实际权利情况不一定吻合。
但即使法院认定产权人归名义购房人，但依据所签订的借名购房协议的违约条款，实际购房人完全可以通过合同诉权，来弥补自己的损失。这时，就要结合所签订的借名购房协议以及相关的购房合同、履行支付房款、房屋的实际占有、使用人、房屋产权证的实际持有人等的相关郑据来加以佐证。
人们常说：“打官司就是打证据”，在发生权利错位时，公民一定要有法律意识与证据意识。若确因种种原因，而需要借用他人的名义购买房屋，则一定要选择自己信赖的、可靠的人，而且在借名购买房屋进行实际操作之前，权利人一定要和被借名人签订书面协议，将借名购房的权利与义务进行明确具体的约定，若被借名人是已婚的，则相关协议还应当让其配偶签字予以确认。若一旦变更名字时机成熟，则权利人应及时进行房屋过户登记手续，以防止房屋权属争议与诉讼的发生。
二、借名买房不动产权的归属是谁
法院认为“借名买房”所购买的房屋归借名人所有；
我国《民法典》中对“借名买房”房屋归属问题有特别规定外，其他领域对处理该问题法律无明确规定。司法实践中，法院认为借名买房所购买的房屋(包括商品房、福利房)归借名人所有，但应当满足两个条件：
（一）借名人与名义人达成借名买房的合意
“借名买房的合意”指借名人和名义人约定：实际出资人借用名义人的名义，实际出资购买房屋，房屋归实际出资人所有。该合意既能将借名买房的事实固定下来，又能将借名人赠与名义人房屋、名义人借款买房等情形排除。
（二）借名人实际出资购买房屋
借名买房的房屋归实际购房、出资人所有，是基于民法中的自愿原则与公平原则。借名人和名义人达成借名买房合意后，如借名人实际支付了房款，就以出资行为履行了借名买房合同，房屋归借名人所有符合公平原则。
综上所述，借名人要取得房屋的所有权，达成借名买房合意与实际出资购买房屋两个条件缺一不可。
三、借名买房可以申请诉讼保全吗
（一）申请诉前财产保全
由利害关系人在起诉之前向受诉法院提出申请。
人民法院接受申请并裁定保全的，申请人在30日以内不起诉的即解除裁定保全。诉讼财产保全可以在起诉同时申请也可以在起诉以后申请。
（二）申请人提供明确线索。
提供财产线索与执行不同，人民法院不会在财产保全阶段为当事人查找债务人的财产，必须由申请人自己提供明确的财产线索。
以下类别的财产线索属于明确的财产线索：
1、银行账户：有明确的开户行、户名、账号;
2、房地产：有明确的地址和权利人名称，最好有相关的权利凭证复印件;
3、有价证券：知道债券品种的记名债券，或证券账号;
4、车辆：明确的车牌号和车主姓名;
5、股权：明确的公司名和债务人拥有的股权份额;
6、其他财产性权利：需要有相关的权利证明资料。
申请人未掌握财产线索或掌握不足够的，可以尝试悬赏方式。但目前以杭州市西湖区人民法院执行悬赏举报网为代表的公务悬赏，和以蒲公英协作网为代表的民间悬赏，均未支持在诉讼阶段悬赏。申请人可以自己尝试登报等方式进行悬赏。
（三）担保人民法院可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，请求驳回。
（四）裁定当事人申请诉前保全的，人民法院接受申请后须在48小时内，作出裁定，裁定一旦作出即发生法律效力，当事人不服不得上诉，可申请复议一次，复议期间不停止对裁定的执行。
（五）解除财产保全裁定的效力至生效法律文书执行时止，如果诉讼过程中需要解除保全措施的，法院应及时作出裁定解除保全裁定，如财产保全的原因和条件发生变化，不需要保全的;被申请人提供相应担保的;诉前保全的申请人在30日内未提起诉讼的等。
但需要注意的是，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，冻结银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。查封期限届满后，财产续行查封需经相关申请执行人依法提出续封的申请，才能继续保全，否则将自动解除。

延伸阅读

民法典对于借名购房产权归属纠纷处理方式进行了明确。根据民法典第196条规定，当事人之间订立有关不动产物权转移的合同，除法律另有规定外，自合同成立时生效。因此，在借名购房的情况下，当事人之间订立的房屋买卖合同自成立时生效，即自合同成立时起，借名购房人的产权归属即发生转移。同时，根据民法典第197条规定，不动产物权人可以转让不动产或者动产的所有权。因此，借名购房人作为不动产的所有权人，可以自由转让其产权。综上所述，民法典明确了借名购房产权归属纠纷处理方式，为借名购房人提供了明确的权益保障。

结语：在民法典正式施行后，若房屋发生名义权利人和实际权利不一致的情况，解决纠纷的途径与方式是通过“确权之诉”。判断财产所有权的归属，应当从财产的来源、财产的取得方式等方面进行综合考量。在发生纠纷后，名义购房人虽然拥有产权证，但往往不能提供其对该房屋实际享有所有权的充分证据。因此，一般法院认为以上证据原件的持有者实际支付了购房款和月供。产权证只具有“推定的证据效力”，与实际权利情况不一定吻合。但即使法院认定产权人归名义购房人，但依据所签订的借名购房协议的违约条款，实际购房人完全可以通过合同诉权，来弥补自己的损失。这时，就要结合所签订的借名购房协议以及相关的购房合同、履行支付房款、房屋的实际占有、使用人、房屋产权证的实际持有人等的相关证据来加以佐证。人们常说：“打官司就是打证据”，在发生权利错位时，公民一定要有法律意识与证据意识。若确因种种原因，而需要借用他人的名义购买房屋，则一定要选择自己信赖的、可靠的人，而且在借名购买房屋进行实际操作之前，权利人一定要和被借名人签订书面协议，将借名购房的权利与义务进行明确具体的约定，若被借名人是已婚的，则相关协议还应当让其配偶签字予以确认。若一旦变更名字时机成熟，则权利人应及时进行房屋过户登记手续，以防止房屋权属争议与诉讼的发生。

法律依据

最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第四条\t未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第十七条\t受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。
最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第五条\t买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。

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