贷款购买的房屋在转让时,受到多种合同关系的影响,存在多个房地产权利人。这些权利人包括:
1. 根据房屋买卖合同,房屋转让人和受让人之间的交易关系;
2. 根据借款合同,借款人和贷款人之间的借款关系;
3. 相关第三方担保人、出质人、抵押人和借款人之间的担保关系。因此，在转让贷款购买的住房时，除了符合房屋转让的一般条件外，还应考虑贷款合同关系的特殊性。贷款担保方式限制了已购房屋的转让和抵押房屋的转让。对于个人住房贷款，贷款银行作为抵押权人对出卖人的房屋享有抵押权。未经贷款银行同意，出卖人不得办理房屋买卖过户手续。贷款还清前，银行不能同意卖方办理解除抵押手续。这样，房屋买卖双方和贷款银行都将陷入交易的死循环。
如何解决这个问题：
（1）出卖人可以用其他担保方式代替担保，暂时解除抵押，在房屋转让、出售房屋所得款偿还银行贷款后，解除贷款合同。比如，借款人可以先用存单质押暂时置换抵押房屋作为未偿贷款的担保，并变更“借款合同”办理抵押解除手续。房屋过户后，收回的房款可用于提前还贷。（2）买卖双方通过二手房中介进行交易。如果中介与贷款银行签订二手房合作协议，通常中介可以在房屋过户期间提供贷款担保，并可以通过中介办理二手房过户的资金结算。这也有利于房屋受让人办理二手房按揭贷款。
如何解决房屋转让纠纷
律师回答
摘要：该段文字讨论了贷款购买房屋在转让时所受到的多个合同关系的影响，需要考虑贷款合同关系的特殊性。个人住房贷款的担保方式限制了已购房屋的转让和抵押房屋的转让。为了解决这个问题，出卖人可以用其他担保方式代替担保，暂时解除抵押，在房屋转让、出售房屋所得款偿还银行贷款后，解除贷款合同。买卖双方也可以通过二手房中介进行交易，中介与贷款银行签订二手房合作协议，通常中介可以在房屋过户期间提供贷款担保，并可以通过中介
延伸阅读
结语：购买贷款房屋时,需要考虑多个合同关系的影响。为了解决这个问题,出卖人可以尝试使用其他担保方式代替抵押,解除贷款合同。同时,买卖双方也可以通过二手房中介进行交易,中介通常会在房屋过户期间提供贷款担保,并协助办理资金结算。
法律依据
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
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