法律分析：一、贷款对象和条件

苏州市行政区域内缴存住房公积金的职工出资购买住房的，可申请公积金贷款。职工本人与配偶、父母(含公、婆或岳父、岳母)、子女(含媳妇、女婿)共同出资购买住房的,可共同申请一笔公积金贷款。

借款申请人的配偶应当作为共同借款申请人，其他住房共同买受人及其配偶也应当作为共同借款申请人。下列两种情形的住房共同买受人，可作为借款申请人或参与计算可贷额度的共同借款申请人：

(一)在苏州工业园区缴存住房公积金的职工;

(二)在上海市缴存住房公积金，家庭所在地在苏州市的上海铁路局上海地区职工。

贷款条件：

(一)借款申请人和参与计算可贷额度的共同借款申请人，在申请之日前连续按期足额缴存住房公积金六个月(含)以上，且申请时个人住房公积金账户(以下简称个人账户)处于正常缴存状态;

(二)无公积金贷款余额;

(三)首次或第二次办理公积金贷款;

(四)购买、建造、翻建、大修苏州市范围内的自住住房;

本项所述购买自住住房包括普通住房、联排别墅(屋)、酒店式公寓(70年产权);

(五)购买住房的首付款不低于规定比例;

(六)能够落实贷款担保。

办理公积金贷款的首付款比例不低于住房总价的20%。

借款申请人或参与计算可贷额度的共同借款申请人，在苏州工业园区公积金管理中心的公积金缴存和公积金贷款记录，应视作在公积金中心的公积金缴存和公积金贷款记录。

二、贷款额度、期限和利率

(一)公积金贷款的可贷额度计算方法

1、按个人账户余额的倍数计算

可贷额度计算公式为：借款申请人(含参与计算可贷额度的共同借款申请人)个人账户余额之和×10(倍)。

个人账户余额之和不足1万元的，按1万元计算。中等偏低收入住房困难家庭购买保障性住房的，其可贷额度可上浮最多不超过3万元。

2、按还款能力计算

可贷额度计算公式为：借款申请人(含参与计算可贷额度的共同借款申请人)缴存住房公积金的月工资基数之和×35%(规定比例)×12(月)×贷款期限(年)。

(二)公积金贷款的可贷额度还应同时符合下列要求：

1、不超过贷款最高限额。

(1)借款申请人及共同借款申请人中有两人(含)以上共同参与计算可贷额度的，贷款最高限额为70万元;仅借款申请人参与计算可贷额度的，贷款最高限额为45万元。

(2)首次使用公积金贷款购买套型建筑面积90平方米(含)以内的普通住房，且住房总价不超过110万元的，贷款最高限额为住房总价的80%。

2、不超过住房总价与已支付首付款的差额。

3、选择按个人账户余额的倍数计算可贷额度的，月还款额(按等额本息还款方式计算的本金和利息)，应不超过借款申请人和参与计算可贷额度的共同借款申请人住房公积金缴存基数之和的50%。

(三)借款申请人申请公积金贷款的额度不足以支付购买、建造、翻建住房所需价款时，可同时向受托银行申请商业性个人住房贷款，并由受托银行以组合贷款的形式向借款申请人发放。

(四)贷款期限

公积金贷款期限以年为单位，贷款期限加借款申请人申请贷款时的年龄之和不得超出其法定退休年龄。同时，还应符合下列要求：

1、新建住房的贷款年限最长不超过30年;

2、存量成套住房、建造住房、翻建住房的贷款期限最长不超过20年，且存量成套住房的贷款期限不得超出所购住房的剩余使用年限。

(五)贷款利率

公积金贷款利率按照放款当日中国人民银行公布的利率标准和有关规定执行。贷款期内如遇利率变动的，按下列规定调整：

1、贷款期限为一年期的贷款，利率不作调整;

2、贷款期限在一年期以上且在调整日前已发放的贷款，于次年1月1日起按相应利率档次执行新的利率规定。

三、贷款担保

(一)担保方式：

1、有价证券(借款申请人或第三方名下国债、国库券〈国家规定不可质押的除外〉)或在受托银行的本外币定期储蓄存单的有价凭证的质押担保;

2、借款申请人或第三方个人账户等额住房公积金余额的质押担保;

3、住房置业担保机构(以下简称担保机构)提供的负有连带责任的保证担保。

(二)借款申请人选择有价证券或有价凭证质押担保方式的，应与受托银行签订书面质押合同，并在合同约定的期限内将有价证券或有价凭证交付受托银行。

(三)借款申请人选择等额住房公积金余额质押担保方式的，应与受托银行签订书面质押合同，并由分支机构办理相应个人账户的冻结手续。

(四)借款申请人选择保证担保方式的，应与担保机构签订书面保证担保合同，并按规定办理相关手续。

四、贷款申请和审批

(一)借款申请人应在下列规定期限内申请公积金贷款：

1、购买新建住房的，从签订《商品房买卖合同》、预付购房款之日起到合同载明的付清全部购房款日期之前。对因特殊原因超过规定期限的，经分支机构批准可从截止日起顺延三个月。

2、购买存量成套住房：

(1)采用资金托管方式的，从签订存量房买卖协议、《存量房交易资金托管协议》之日起到房产登记机构颁发新房屋权属证书日期之前;

(2)未采用资金托管方式的，自付清全部购房款之日(以契税完税凭证的日期为准)起三个月内。

3、建造、翻建住房：

(1)未竣工的，以《建设工程规划许可证》或相应的规范文本载明的有效期限为准;

(2)已竣工的，以《房屋所有权证》或《国有土地使用证》核发之日的一个月内。

(二)借款申请人应在住房公积金缴存所在地分支机构申请公积金贷款：

1、借款申请人、参与计算可贷额度的共同借款申请人住房公积金缴存所在地为不同分支机构的，可选择其中一方的缴存所在地分支机构申请;

2、购买存量成套住房未采用资金托管方式的，借款申请人应在所购住房所在地分支机构申请。

(三)办理材料

借款申请人和共同借款申请人申请公积金贷款，应提供住房公积金卡、有效身份证件、直系亲属关系证明(结婚证或户口簿或公安部门、公证机构出具的证明)、单身声明。根据所购住房类型，另需分别提供下列材料：

1、购买新建住房：

(1)《商品房买卖合同》;

(2)销售不动产统一发票(预付购房款或售房款);

(3)分支机构要求提供的其他材料。

2、购买存量成套住房采用资金托管方式：

(1)《存量房买卖协议》、《存量房交易资金托管协议》;

(2)《存量房交易资金托管存款凭证》(姑苏区、高新区、工业园区、吴中区、相城区的住房不需提供);

(3)原《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。

3、购买存量成套住房未采用资金托管方式：

(1)《存量房买卖合同(协议)》;

(2)预付购房款证明;

(3)原《房屋所有权证》、《国有土地使用证》;

(4)分支机构要求提供的其他材料。

4、建造、翻建住房：

(1)未竣工的需提供镇级以上建设规划部门的《建设工程规划许可证》或相应的规范文本;

(2)已竣工的提供《房屋所有权证》、《国有土地使用证》;

(3)以另有住房(包括第三方)抵押的，还需提供该抵押住房经评估后由担保机构出具的《房产价格认定书》。

(四)分支机构应当自受理公积金贷款申请之日起7日内，作出准予贷款或不予贷款的决定。准予贷款的，出具贷款申请审批表;不予贷款的，应当说明理由。

(五)借款申请人在选择并办理担保手续后，持分支机构出具的贷款申请审批表，到指定的受托银行签订借款合同。

五、贷款发放和偿还

公积金贷款应当采用通知放款方式，由分支机构书面通知受托银行发放。

受托银行收到分支机构的放款通知后，应按下列要求将贷款资金划入指定的资金账户：

(一)购买新建住房的，划入售房单位账户。

(二)购买存量成套住房且采用资金托管方式的，划入指定银行的存量房交易资金托管专用账户。

(三)购买存量成套住房未采用资金托管方式的，划入分支机构认可的中介机构账户或指定账户。

(四)建造、翻建住房：

1.选择保证担保方式的，划入担保机构的账户;

2.选择其他担保方式的，划入建造、翻建住房承担方的银行结算账户。

公积金贷款实行等额本息和等额本金两种还款方式，借款人可任选一种。在借款合同履行期限内，借款人可变更一次还款方式。

公积金贷款计算器

借款人可以在借款合同约定的到期还款日前提前还款。借款人办理提前还款时，可选择缩短贷款期限或减少月还款额。

提前还款计算器

款人在借款合同约定的贷款期限内，每年可申请调整一次月还款额度。申请调整月还款额度时，借款人公积金贷款账户应无逾期。调整月还款额度后，借款人应按新的月还款额度按期正常还款。