房屋拆迁评估技巧-法律问答|晖律网

房屋拆迁评估技巧

回答于2024-04-24 阅读（2941）

律师回答

摘要：市场比较法、成本法、收益法、假设开发法和基准地价修正法是房屋估价的常用方法。在房屋征收评估中，应遵循规定，征求公众意见，选定评估机构，并考虑房屋的区位、用途、建筑结构等因素。对于室内装饰装修价值、搬迁费用等补偿，可以协商确定或委托评估机构评估。

1、市场比较法市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。市规定，采用市场比较法进行房屋估价，所选定的参照物实例，应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近，参照实例的成交时间不超过估价时点12个月，选取的参照实例须在3个以上，参照实例的综合修正系数不超过30%。但是由于市场比较法需要交易实例作比照物，实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，对这些估价拆迁双方可申请使用其它估价方法。
2、成本法成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
3、收益法收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
4、假设开发法假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
5、基准地价修正法基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。
1、《国有土地上》中第三章第十九条规定：房屋征收评估办法由国务院住建部制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
2、《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
3、根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
4、根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

延伸阅读

结语：市场比较法是房屋估价中最具说服力且易于接受的方法，但需要有同类房屋交易实例作为比照。成本法通过重置价格或重建价格来估算房屋的客观合理价格。收益法通过预计未来净收益折现累加来估算房屋的价值。假设开发法通过扣除开发成本、税费和利润等来估算房屋的客观合理价格。基准地价修正法则通过调整基准地价来确定房屋的价格。在房屋征收评估中，应向社会公开征求意见，房地产价格评估机构的选定应遵循相关规定。被征收房屋的评估时点应与征收决定公告一致，评估应考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度、面积等因素。室内装修、设备搬迁费用等补偿应由当事人协商确定或通过评估机构确定。

法律依据

国有土地上房屋征收与补偿条例：第三章补偿第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
国有土地上房屋征收与补偿条例：第三章补偿第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
国有土地上房屋征收与补偿条例：第五章附则第三十五条本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。

声明：文章内容系晖律网认证专家律师结合国家法律法规及个人办案经验，并经专家审核校验后发布；若有部分内容因时效性等原因导致内容有误请联系我们进行处理。

相关法律问题

问房屋拆迁评估怎么评估

答

1、市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。2、成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧...查看全文

问房屋拆迁谈判技巧

答

如果房屋可能遭遇强拆，被拆迁人最好能提前对屋内屋外环境进行录像，作为证据保存好。强拆之后一旦强拆已经发生，就不能挽回，此时只有通过法律手段维权才能尽可能地弥补损失，获得补偿。...查看全文

问拆迁房屋评估是怎样评估房子

答

房屋拆迁评估一般需要按照国有土地上房屋征收评估办法中的规定进行，一般而言，评估机构由被征收人协商选定，评估时，评估师应当要考虑到被征收房屋的面积、用途、使用情况等，评估方法应当要采用对被征收人较为有利的市场比较法而非成本法...查看全文

问拆迁房屋评估标准

答

房屋拆迁补偿评估的方法有：1.根据实际评估时间点计算重置价值；2.预估预期收益进行计算；3.参照类似的房地产市场价值；4.预估土地开发后扣除相应税费的价值进行计算；5.评...查看全文

问拆迁房屋如何评估？

答

农村房屋拆迁的主要规定是：依据实际面积，以房产证、宅基地使用证或建房批准文件为准；已建新房并取得批准文件的，补偿新房，不补偿旧房；拆迁人应补偿搬家费、设备迁移费、临时安置费，并逾期后增加临时安置费；补偿应确保被拆迁人的居住水平不下...查看全文

问房屋拆迁评估是怎么评估的吗？

答

在房屋拆迁过程中，关于被拆迁房屋的的市场价值进行评估，评估流程一般如下：1、具有相关资质的专业评估机构接受评估任务。专业评估机构的工作人员在接到上级主管部门或委托单位的委托后开展具体评估工作。2、房屋评估前...查看全文

问房屋拆迁是否要找被拆迁人评估公司评估

答

法律分析:房屋拆迁要找被拆迁人确定评估公司进行评估。房屋拆迁的评估公司一般由拆迁当事人进行确定，拆迁当事人包括拆迁人与被拆迁人，双方确定评估机构后由拆迁人进行委托。法律依据:《《国有土地上房屋征收与补偿条例...查看全文

问房屋拆迁是否要找被拆迁人评估企业评估？

答

律师解答：依据相关法律的规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得...查看全文

问房屋拆迁是否要找被拆迁人评估企业评估？

答

法律解析：依据相关法律的规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得...查看全文

问房屋拆迁是否要找被拆迁人评估公司评估

答

问房屋拆迁是否要找被拆迁人评估公司评估

答

法律分析:依据相关法律的规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个...查看全文

问房屋拆迁是否要找被拆迁人评估公司评估？

答

律师分析：依据相关法律的规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得...查看全文

问房屋拆迁是否要找被拆迁人评估公司评估

答

依据相关法律的规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。...查看全文

问房屋拆迁评估明细表?

答

法律解析：房屋拆迁评估明细表是指在房屋拆迁过程中，由有关部门为拆迁户提供的一份明细表，记录了被拆迁房屋的各项评估信息。其包括建筑面积、土地性质、房龄、市场均价等内容。这份清单通常由拆迁办公室或相关专业测算公司进行制作，并由拆迁户...查看全文

问城市房屋拆迁评估费

答

1、拆迁范围内房屋评估户数在100户以下的，以被拆迁房屋建筑面积为基础，评估收费标准为8元／平方米；评估户数在100户以上（含100户）300户以下的，评估费收费标准为7元每平方米；房屋评估户数在300户以上（含300户）800户...查看全文

问房屋拆迁评估明细表

答

法律分析：农村房屋拆迁管理条例(一)申请拆迁的单位委托的拆迁单位、拆迁评估机构和实施房屋拆除单位的相关资质(或资格)证明及委托合同;(二)拆迁范围内被拆迁房屋及其附属物的自然状况和权属状况摸底调查明细表，以...查看全文

问拆迁房屋的损失评估

答

房屋拆迁补偿标准包括财产损失、补偿权和逾期利息，依据我国集体土地和国有土地拆迁标准进行计算。征收部门或委托单位根据规定，在征收国有土地上的单位和个人房屋进行评审，为所有权人提供安置和迁移的损失补偿。...查看全文

问房屋拆迁的评估方法？

答

律师分析： 1、市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 2、成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折...查看全文

问房屋拆迁评估明细表?

答

律师解答：房屋拆迁评估明细表是指在房屋拆迁过程中，由有关部门为拆迁户提供的一份明细表，记录了被拆迁房屋的各项评估信息。其包括建筑面积、土地性质、房龄、市场均价等内容。这份清单通常由拆迁办公室或相关专业测算公司进行制作，并由拆迁户...查看全文

问房屋拆迁评估明细表

答

律师分析：房屋拆迁评估明细表是指在房屋拆迁过程中，由有关部门为拆迁户提供的一份明细表，记录了被拆迁房屋的各项评估信息。其包括建筑面积、土地性质、房龄、市场均价等内容。这份清单通常由拆迁办公室或相关专业测算公司进行制作，并由拆迁户...查看全文