延迟交房问题法律解决方法研究-法律问答|晖律网

延迟交房问题法律解决方法研究

回答于2024-04-25 阅读（2291）

律师回答

摘要：法律如何解决延迟交房问题？延期交房给开发商带来两个直接法律后果：违约赔偿和买方解除合同。违约金应相当于违约所造成的损失，且可根据损失适当调整。买方的损失可参照逾期交付房屋期间的租金标准确定。买方要求赔偿其他损失需证明因果关系和可预见性。租金损失通常可预见，但其他个人损失需根据具体情况判断。

法律如何解决延迟交房问题?
对于开发商来说，延期交房需承担的直接法律后果有两个：一是违约赔偿;二是若延期交房超过一定期间，可能导致买方单方解除合同。
一、关于违约金的性质
《民法典》第五百八十四条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。《民法典》从合同当事人地位平等及市场经济原则出发，确定了违约金的补偿性，即违约金是用以补偿受害方因合同对方违约所遭受的实际损失。而《民法典》第五百八十五条关于约定违约金低于或过分高于损失的调整制度，从另一角度进一步明确了违约金的补偿性质。
二、关于迟延交房违约金的计算标准
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第四百七十四条也明确了商品房买卖中违约金的补偿性质：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
三、延期交房导致的买方损失
开发商迟延交房导致购房者具体损失的计算问题，《解释》第四百七十五条做出了规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”因此，一般而言租金损失即为我国《民法典》规定的买房者可得利益的损失。
四、可预见规则在延期交房违约赔偿中的适用
在延期交房引起的房屋买卖合同纠纷案件中，有些买方还提出其他损失，如因信赖卖方会按期交房而将子女从外地接来上海准备入学，因延期交房又不得不送回的差旅费损失等。若买方要求卖方赔偿这类损失，在诉讼中买方将面临两大法律难题。首先，买方应证明这类损失与延期交房之间的因果关系。其次，买方还需证明其损失是卖方在订立合同时“可预见的”。仅就延期交房的通常情况而言，买方买房通常是为了自用或出租，因此，租金损失是卖方在订立合同时可预见的。而对于前面提到的差旅费损失，由于买方的自身情况千差万别，卖方不可能也没有义务对此一一了解，从“通情达理”角度出发，差旅费损失不具备可预见性，除非买方在订立合同时即已明确告知卖方其购房是为了让子女入学。

延伸阅读

结语：法律如何解决延迟交房问题？对于开发商来说，延期交房可能面临违约赔偿和买方解除合同的法律后果。根据民法典的规定，违约金应当相当于因违约造成的实际损失。最高人民法院的解释明确了违约金的计算标准，超过损失30%的违约金可以适当减少，低于损失的违约金应当增加至损失数额。对于买方的损失，可以参照同地段同类房屋租金标准来确定。然而，买方要求赔偿其他损失时需要证明因果关系和可预见性。通常情况下，租金损失是可预见的，但其他个人差旅费损失则需要具体情况来判断可预见性。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

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