买房的常见纠纷有哪些呢-法律问答|晖律网

买房的常见纠纷有哪些呢

回答于2024-05-04 阅读（1077）

律师回答

摘要：开发商在推销商品房时,常常声称其精装修标准为×××元/平方米。然而,当业主在收房时发现开发商所承诺的家具品牌或档次有所改变时,他们总是会对开发商的宣传产生疑虑,认为实际装修标准没有达到承诺的水平。由于目前在售楼盘大多为期房,在签约时,部分设施设备可能还未开始招标采购,开发商并不会承诺具体的装修标准,而是以“同等价格”或“同一品牌”作为承诺。这为纠纷埋下了伏笔。《精装修商品住宅法律实务研究》认为开发

开发商在推销商品房时,常常声称其精装修标准为×××元/平方米。然而,当业主在收房时发现开发商所承诺的家具品牌或档次有所改变时,他们总是会对开发商的宣传产生疑虑,认为实际装修标准没有达到承诺的水平。
由于目前在售楼盘大多为期房,在签约时,部分设施设备可能还未开始招标采购,开发商并不会承诺具体的装修标准,而是以“同等价格”或“同一品牌”作为承诺。这为纠纷埋下了伏笔。
《精装修商品住宅法律实务研究》认为开发商应该明确装饰、设备的品牌、型号、规格,如果因为设计需要改变产品,则需要通知购房者,征求他们的同意。
常见纠纷二:装修不达标可以拒绝收房吗
对于毛坯住宅来说,房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用时,购房人可以主张退房。但对于精装修住宅而言,装修不达标,或存有瑕疵,业主能不能退房存在着较大的争议。
有些司法判例认为精装修商品住宅的交付条件与毛坯房一致,有些判例则认为任何装修质量问题均可构成拒绝收房的事由,部分法院则将墙面霉变、渗漏水等问题列为严重质量问题认为可以构成拒绝收房事由,其余的普通质量问题则不作为交付条件,由开发商负责整改保修。
杭州出台的《精装修商品住宅法律实务研究》认为精装修商品住宅的交付标准应高于毛坯房项目,同时该标准应从严认定。精装修住宅涉及人身健康和安全的项目质量不合格或者使用功能不合格严重影响正常居住使用时,购房人也可以行使退房权。比如装修后的住宅室内空气中的氡、游离甲醛、苯、氨、TVOC等超出规定标准,整改不到位,购房者就可以主张退房。
如果出现阳台、厨房、卧室的墙面有轻微渗漏,混凝土及抹灰有裂缝,阳台、浴厕间倒泛水,墙皮小范围脱落等问题,开发商愿意承担修复和赔偿的,业主不应强行退房。
常见纠纷三:配送家电、家具属于保修范围吗
有的精装修楼盘的交付标准,并不局限于传统的墙体、厨房、卫生间等“硬装”,还配备家具、家电等“软装”,力争做到宣传中的“拎包入住”。
购房者在购买房子时,家电、家具等软装是作为房子一部分,但是硬装和软装产品的保修时间存在较大的时间差,配送的家电、家具是否属于保修范围?这又带来了纠纷。
《精装修商品住宅法律实务研究》认为精装修商品买卖包括房屋内置的一切家具家电、装饰装修、设施设备等部品,开发商不仅应对所售商品房质量负责,还应对所售商品房内置的家具家电、装饰装修等一并承担相应的保修责任和产品安全提示义务。
常见纠纷四:开发商楼书和样板房能作为精装修承诺吗
在开发商宣传中,楼书和样板房是非常重要的一个环节,为了能够凸显产品的品质,楼书和样板房都追求完美,比实际交付房源档次高。精装修房源更为明显。
但是,以楼书、样板房为准?还是以合同文字约定为准?购房者和开发商很容易引发交房纠纷。
按照现行法律规定,楼书等开发商宣传资料的说明和允诺,即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,开发商如违反,应当承担违约责任。《精装修商品住宅法律实务研究》认为楼书关于装修投入标准、装饰设施设备的品牌、装修材质、装修施工工艺、装饰效果图等均可能被法院认定为是合同内容,购房者应尽量保存好在购买商品房时开发商提供的相关楼书广告,用作以后维护自己权益的证据。
精装修楼盘一般都会制作样板房,样板房仅展示可行的装修改造方案和装修效果,还是作为交付标准?这是许多纠纷的核心问题。《精装修商品住宅法律实务研究》认为,从法律定位来说,样板房对于精装修房不仅具有参考和促进销售的作用,更具有样品的地位。虽然目前杭州市并没有样板房作为样品的政策要求,但法院一般认为样板房是交付标准的一种承诺。
律师建议开发商尽量做施工样板房和交付样板房两套样板房,做不到就明确告知购房者样板房和交付标准的不同,并写入合同中;而购房者则应明确了解样板房与实际交付的房屋是否一致,问清不一致的地方,以免造成纠纷。

延伸阅读

根据我国《商品房销售管理办法》和《商品房交付使用管理办法》的相关规定，精装修楼盘的交付标准应高于毛坯房项目，同时该标准应从严认定。装修后的住宅室内空气中的氡、游离甲醛、苯、氨、TVOC等超出规定标准，且整改不到位，购房者可以主张退房。

根据《商品房销售管理办法》第十八条规定，商品房交付时，应当符合以下条件：符合商品房销售合同约定的内容，符合商品房销售合同附录的交付使用说明，符合国家有关建筑节能强制性标准，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，按照提供预售的商品房计算，建筑面积误差比绝对值在3%以内，若超出3%，则按照商品住房销售管理办法的规定处理。

根据《商品房交付使用管理办法》第六条规定，商品房交付使用时，应当符合以下条件：符合商品房销售合同约定的内容，符合商品房销售合同附录的交付使用说明，符合国家有关建筑节能强制性标准，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，按照提供预售的商品房计算，建筑面积误差比绝对值在3%以内，若超出3%，则按照商品住房销售管理办法的规定处理。

因此，购房者可以主张退房，并要求开发商按照合同约定的标准进行整改。同时，开发商也有责任确保装修后的住宅符合相关法规和标准，保障消费者的合法权益。

结语：开发商在推销商品房时,常常声称其精装修标准为×××元/平方米。然而,当业主在收房时发现开发商所承诺的家具品牌或档次有所改变时,他们总是会对开发商的宣传产生疑虑,认为实际装修标准没有达到承诺的水平。由于目前在售楼盘大多为期房,在签约时,部分设施设备可能还未开始招标采购,开发商并不会承诺具体的装修标准,而是以“同等价格”或“同一品牌”作为承诺。这为纠纷埋下了伏笔。因此,开发商应该明确装饰、设备的品牌、型号、规格,如果因为设计需要改变产品,则需要通知购房者,征求他们的同意。此外,对于精装修住宅,交付标准应高于毛坯房项目,同时该标准应从严认定。精装修住宅涉及人身健康和安全的项目质量不合格或者使用功能不合格严重影响正常居住使用时,购房人也可以行使退房权。另外,精装修楼盘的交付标准,并不局限于传统的墙体、厨房、卫生间等“硬装”,还配备家具、家电等“软装”,力争做到宣传中的“拎包入住”。开发商楼书和样板房等宣传资料的说明和允诺,即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,开发商如违反,应当承担违约责任。因此,购房者和开发商应当明确了解样板房与实际交付的房屋是否一致,以避免产生纠纷。

法律依据

商品房销售管理办法：第一章总则第二条商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。
商品房销售管理办法：第一章总则第一条为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章房地产交易第五节中介服务机构第五十七条房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

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