开发商是否应该完成销售广告中的内容-法律问答|晖律网

开发商是否应该完成销售广告中的内容

回答于2024-04-23 阅读（337）

律师回答

摘要：开发商是否需要遵守销售广告所宣传的内容,需要根据具体情况进行判断。一般来说,广告内容只能视为要约邀请,没有实际意义,不需要履行。但出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和承诺是具体确定的,对商品房买卖合同的订立和房价的确定有重大影响的,视为要约。此时,它具有法律效力,应当履行。商品房广告及相关材料是房地产开发企业宣传房地产、吸引购房者的主要方式。根据有关法律法规的规定,广告应当真实、合

开发商是否需要遵守销售广告所宣传的内容，需要根据具体情况进行判断。一般来说，广告内容只能视为要约邀请，没有实际意义，不需要履行。但出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和承诺是具体确定的，对商品房买卖合同的订立和房价的确定有重大影响的，视为要约。此时，它具有法律效力，应当履行。商品房广告及相关材料是房地产开发企业宣传房地产、吸引购房者的主要方式。根据有关法律法规的规定，广告应当真实、合法、科学、准确，不得含有虚假内容，不得欺骗、误导消费者。同时，当事人应当在销售广告和宣传资料中约定。但必须明确的是，商品房广告是房地产开发企业对业主的一种自我推荐，是对业主的一种要约邀请，即希望消费者看到自己的广告，来买房，就一些实质性条款达成协议，最后签订商品房买卖合同。它不是要约，也就是说，如果开发商发布广告，消费者承诺签订销售合同，就一定会生效。因此，这并不意味着房地产开发企业对广告中介绍的商品房（包括房价、建筑面积、房屋用途、使用面积、户型样板、装修标准、配套设施、绿色环境等）负有法律责任。换言之，销售合同不一定包括上述各项。因此，为了保护自己的利益，实现自己的期望，业主应与开发商协商商品房的实质性条款，并在双方签订的房屋买卖合同和补充协议中予以落实。
商品房买卖合同未约定商品房销售广告内容，但有下列情形之一的，视为要约：，其内容具有法律约束力：（1）出卖人对商品房开发计划范围内的房屋及相关设施的声明和承诺；（2）对商品房买卖合同的订立和房价的确定有重大影响的。
在实践中，如何确定“解释和承诺是具体的”？一般来说，包括向购房者提供优惠条件或礼品的承诺、商品房外墙或公共部位装修标准的公示、商品房各构件或公共部位功能质量的说明、环境质量的说明等周边商品房指标明显。即使这些内容不包括在销售合同中，也应视为合同的内容。开发商违反上述广告记载事项的，应当承担相应的法律责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料属于要约邀请，但出卖人对房屋买卖合同的解释和承诺是无效的具体确定商品房开发规划范围内的相关配套设施，并对商品房买卖合同的订立和商品房买卖合同的履行进行讨论，对房价的确定有重大影响的，视为要约。即使商品房买卖合同中未包含解释和承诺，也应视为合同内容。当事人违反合同的，应当承担违约责任。

延伸阅读

开发商是否需要遵守销售广告宣传内容,一直以来都是备受关注的问题。根据我国《广告法》的相关规定,开发商在发布销售广告时,必须真实、准确、完整、合法地陈述广告所宣传的房地产项目的情况和效果,并不得有虚假或引人误解的表述。

如果开发商的销售广告宣传内容违反了上述规定,就可能面临以下法律风险:

1. 被相关部门罚款:如果开发商的销售广告宣传内容被认定为虚假或误导消费者,可能被相关部门罚款。

2. 赔偿消费者损失:如果开发商的销售广告宣传内容导致消费者损失,消费者可能有权要求开发商赔偿损失。

3. 面临声誉风险:如果开发商的销售广告宣传内容被曝光,可能导致声誉风险,甚至影响开发商的销售和品牌形象。

因此,开发商在发布销售广告时,应当遵守相关法规和道德规范,确保广告内容真实、准确、完整、合法。同时,消费者也应该保持警惕,在购房时认真阅读广告内容,避免被虚假或误导性表述所迷惑。

结语：开发商是否需要遵守销售广告所宣传的内容，需要根据具体情况进行判断。一般来说，广告内容只能视为要约邀请，没有实际意义，不需要履行。但出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和承诺是具体确定的，对商品房买卖合同的订立和房价的确定有重大影响的，视为要约。此时，它具有法律效力，应当履行。商品房广告及相关材料是房地产开发企业宣传房地产、吸引购房者的主要方式。根据有关法律法规的规定，广告应当真实、合法、科学、准确，不得含有虚假内容，不得欺骗、误导消费者。同时，当事人应当在销售广告和宣传资料中约定。但必须明确的是，商品房广告是房地产开发企业对业主的一种自我推荐，是对业主的一种要约邀请，即希望消费者看到自己的广告，来买房，就一些实质性条款达成协议，最后签订商品房买卖合同。它不是要约，也就是说，如果开发商发布广告，消费者承诺签订销售合同，就一定会生效。因此，这并不意味着房地产开发企业对广告中介绍的商品房（包括房价、建筑面积、房屋用途、使用面积、户型样板、装修标准、配套设施、绿色环境等）负有法律责任。换言之，销售合同不一定包括上述各项。因此，为了保护自己的利益，实现自己的期望，业主应与开发商协商商品房的实质性条款，并在双方签订的房屋买卖合同和补充协议中予以落实。商品房买卖合同未约定商品房销售广告内容，但有下列情形之一的，视为要约：（1）出卖人对商品房开发计划范围内的房屋及相关设施的声明和承诺；（2）对商品房买卖合同的订立和房价的确定有重大影响的。在实践中，如何确定“解释和承诺是具体的”？一般来说，包括向购房者提供优惠条件或礼品的承诺、商品房外墙或公共部位装修标准的公示、商品房各构件或公共部位功能质量的说明、环境质量的说明等周边商品房指标明显。即使这些内容不包括在销售合同中，也应视为合同的内容。开发商违反上述广告记载事项的，应当承担相应的法律责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料属于要约邀请，但出卖人对房屋买卖合同的解释和承诺是无效的具体确定商品房开发规划范围内的相关配套设施，并对商品房买卖合同的订立和商品房买卖合同的履行进行讨论，对房价的确定有重大影响的，视为要约。即使商品房买卖合同中未包含解释和承诺，也应视为合同内容。当事人违反合同的，应当承担违约责任。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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