能够改变用途，改变土地用途需要行政部门许可。租赁合同有效，商人对土地有收益权。
商业用途土地不能擅自改变用途，若是得到批准就可以。若是得到审批了，获得许可情况下。商业用地改成房子后，租给他人20年是有效的。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
(一)居住用地七十年；
(二)工业用地五十年；
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；
(五)综合或者其他用地五十年。
商业地皮能否改建为居住地？
律师回答
摘要：商业用地需经行政部门许可改变用途，租赁合同有效，商人有收益权。商业用地改为住宅后，租赁给他人20年有效，按《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，商业用地最高年限为40年。
延伸阅读
商业地皮改建规划：法律限制与可行性分析
商业地皮改建为居住地在法律上存在一定的限制与可行性问题。首先，根据土地用途规划，商业地皮通常被规划为商业用地，改建为居住地需要符合相关法律法规的规定。其次，改建过程中需要考虑建筑结构、用地面积、环境影响等因素。此外，还需考虑居住区的基础设施建设、交通便利性等因素是否满足居住需求。在法律限制方面，需遵守城市规划、土地管理、建筑法等相关法规。综上所述，商业地皮改建为居住地需要充分考虑法律限制与可行性，确保符合法律规定并满足居住需求。
商业地皮改建为居住地在法律上存在一定的限制与可行性问题。首先，根据土地用途规划，商业地皮通常被规划为商业用地，改建为居住地需要符合相关法律法规的规定。其次，改建过程中需要考虑建筑结构、用地面积、环境影响等因素。此外，还需考虑居住区的基础设施建设、交通便利性等因素是否满足居住需求。在法律限制方面，需遵守城市规划、土地管理、建筑法等相关法规。综上所述，商业地皮改建为居住地需要充分考虑法律限制与可行性，确保符合法律规定并满足居住需求。
结语：商业地皮改建为居住地在法律上存在一定的限制与可行性问题。改变土地用途需要行政部门许可，且土地使用权出让年限有明确规定。商人对土地有收益权，但商业用地不能擅自改变用途。若经批准并获得许可，商业用地改为居住地并租赁给他人20年是有效的。改建过程需遵守相关法律法规，考虑建筑结构、用地面积、环境影响等因素，并确保基础设施建设、交通便利性满足居住需求。因此，商业地皮改建为居住地需充分考虑法律限制与可行性，确保符合法律规定并满足居住需求。
法律依据
中华人民共和国城乡规划法（2019修正）：第三章 城乡规划的实施 第三十八条 在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，建设单位在取得建设项目的批准、核准、备案文件和签订国有土地使用权出让合同后，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
中华人民共和国城乡规划法（2019修正）：第三章 城乡规划的实施 第三十七条 在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。
建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第二章 房地产开发用地 第一节 土地使用权出让 第十二条 土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。
直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，建设单位在取得建设项目的批准、核准、备案文件和签订国有土地使用权出让合同后，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
中华人民共和国城乡规划法（2019修正）：第三章 城乡规划的实施 第三十七条 在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。
建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第二章 房地产开发用地 第一节 土地使用权出让 第十二条 土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。
直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。
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