买房违约金如何计算和赔付-法律问答|晖律网

摘要：买卖房屋合同中，一方反悔时，另一方有权要求违约金，但不超过实际损失的30%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，如果违约金过高，可以适当减少；如果违约金低于实际损失，可以增加。卖方可能构成违约的情况包括收取定金后拒绝履行、未通知或催告买方即将另售房屋、无法办理公证等。约定自由解约权利时，未过户的情况下可能不会被支持。

签订房屋买卖合同后一方反悔的，另一方可以要求对方赔偿违约金，合同有约定，按合同约定赔偿，但不超过实际损失的30%。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
在哪种情形下卖方的行为可能构成违约
1、契约即法。双方就房屋交易的意思表示达成一致，卖方收取定金后，无法定或约定理由拒绝继续履行，不仅有可能需要承担违约责任，且同时仍需继续履行。
2、在买方逾期支付购房款情况下，卖方并不当然享有解除合同权利，合同亦不当然自动解除，卖方未依法履行通知或催告义务情况下，将房屋另售他人，可能会被认定“一房二卖”、根本违约，而承担相应责任。
3、二手房交易双方约定就房屋买卖合同进行公证的，双方应先核实是否符合公证办理的条件，如未取得房产权属证明的房屋，虽可进行合法交易，但却可能无法办理公证，在此情况下如何履行，如双方不能达成一致，任何一方反悔，都有可能构成违约。
4、卖方为赋予自己不受限制的自由解约权利，约定“赔偿同等已付购房款后可解约”，在收受购房款并为交付已数年，但始终未过户情况下，诉请依约解除，可能不会被支持。

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