如何解除尚未到期的出租合同？-法律问答|晖律网

如何解除尚未到期的出租合同？

回答于2024-05-02 阅读（830）

律师回答

摘要：租赁合同解除条件及权利。根据《民法典》规定，承租人可在租赁物毁损、危及安全或健康、违反约定使用、未支付租金、未经同意转租等情况下解除合同。出租人可要求赔偿损失或解除合同。租赁合同具有法律效力，双方应严格执行，除违约情况外，需结合实际情况处理，避免错误适用法律。双方也可协商解除合同。

一、未到期出租人如何解除合同?
未到期不可以解除，否则就构成违约，在支付违约金的情况下可以解除合同。但是，根据《民法典》规定，主要在下列情况下，当事人可以单方行使解除权，解除租赁合同：
1、《民法典》第七百二十九条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
就是说在租赁房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和权利瑕疵)，致使承租人无法使用，或者利益受到重要影响，或者在相当期间内不能进行使用收益的，或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
2、《民法典》第七百三十一条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
此条规定仅限于物的瑕疵，而且限于物的瑕疵达到危及承租人的安全或者健康的程度。如果租赁房屋的瑕疵不会导致危及承租人的安全或者健康的，而该瑕疵在订立合同时即为承租人所知悉的，承租人将不得主张解除合同。
3、《民法典》第七百一十一条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人违反约定方式，或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。
4、《民法典》第七百二十二条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。(承租人迟延支付租金，经出租人催告，仍不于催告期限内支付租金的。
5、《民法典》第七百一十六条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人未经出租人同意，将租赁房屋转租于第三人的。
出租人与承租人签订的租赁合同是具备法律效力的，双方必须在签订后严格遵照执行，只有在违约的情况下才可以解除合同，否则是不可以解除合同的，具体情况下应当结合实际来进行处理，避免出现法律适用错误的情况，也可以双方协商来解除合同。

延伸阅读

结语：根据以上规定，《民法典》明确了未到期租赁合同解除的情况。承租人可以在以下情况下行使解除权：租赁物毁损、灭失导致无法实现合同目的；租赁物存在危及承租人安全或健康的瑕疵；承租人未按约定方式或租赁物性质使用导致损失；承租人未支付或迟延支付租金；承租人未经出租人同意转租。租赁合同具有法律效力，双方应严格执行，除非违约，否则不可随意解除。具体情况应结合实际处理，避免错误适用法律，也可通过协商解除合同。

法律依据

中华人民共和国电子商务法：第二章电子商务经营者第一节一般规定第二十一条电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。
中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百一十九条承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
中华人民共和国民法典：第十五章融资租赁合同第七百四十条出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物：
（一）标的物严重不符合约定；
（二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。
承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。

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