二手房交易时检查有哪些注意事项-法律问答|晖律网

二手房交易时检查有哪些注意事项

回答于2024-04-12 阅读（2358）

律师回答

摘要：本文介绍了在购买二手房时需要注意的几点问题，包括地面和顶部的裂缝、顶层和墙角裂缝、墙面渗漏、地面渗水、房屋过户等问题。购买二手房时需要仔细观察房屋是否存在严重质量问题，以免购买后产生不必要的风险和损失。

首先，仔细检查二手房的地面和顶部是否有裂缝。一般来说。虽然平行于房间横梁的裂缝是质量问题，但基本没有危险，维修后也不会妨碍使用。如果裂缝与墙角成45度角倾斜或与梁垂直，说明房屋存在严重沉降和结构质量问题；如果房屋外墙出现裂缝，也属于严重质量问题；最后，如果承重墙出现裂缝，如果裂缝贯穿整面墙，从后面穿过，说明房子存在隐患。这类房屋存在严重风险，购房者千万不要冒险。
选择顶层的买家应仔细观察顶层是否有裂缝。同时，还要仔细观察墙角是否有泛黄的痕迹，墙面石灰是否有大面积的变色、起泡、剥落、落灰等现象，这些都是渗漏的迹象。而且，还应该看厨房、卫生间、阳台顶部和管道接口处是否漏水。
选择一楼的购房者也要注意房屋的地面渗水情况，仔细检查墙脚是否有变色和起泡的迹象。如果是这样，说明房子的地板严重潮湿，必须重建。然后观察地面水泥的颜色是否比层外地面的颜色重，是否有冷的感觉，通风情况如何。也可以用硬物敲击地面，检查是否牢固。所购二手房已装修使用的，双方约定部分装修及设备在销售时计入总房价。然后，在签订房地产买卖合同时，要明确这些设施设备的品牌、型号、质量、数量和正常使用情况。交货时，买方可严格按照合同约定的清单逐一核对。
不仅如此，购房人收到房屋后，还必须亲自到相关单位核实原业主是否已将房屋的所有服务费，包括水、电、气、电话、电视、网络、物业管理费等全部结算完毕，等确认卖方已结清所有费用后，双方才能办理相关过户手续。否则，买方将承担不必要费用的风险。三是检查证件是否齐全。
买主收回房屋时，应检查各种证件是否齐全。同时，对于一些所谓的收楼费，比如维修基金，也要明确知道业主是否已经交了，以免给自己造成损失。
此外，水、电、气、电话、电视、网络、物业管理费等过户凭证也要齐全，以免日后无法享受相关服务。
如果你拿着钥匙结清余款，房子就完蛋了？事实上，不是。律师提醒，别忘了签“房屋交接书”。签订房屋交接合同的法律后果是，出卖人按照买卖合同的约定将房屋交付给买受人，交付时点也是签订房屋交接合同的时点。如果不签合同，双方可能会对今后何时交房产生纠纷，这将影响双方的违约责任。

延伸阅读

结语：购买二手房时,裂缝问题需要特别关注。如果房屋存在严重沉降和结构质量问题,或外墙出现裂缝,或承重墙出现裂缝且贯穿整面墙,都说明房屋存在严重风险,购房者不要冒险购买。选择顶层的买家应仔细观察顶层是否有裂缝,同时观察墙角是否有泛黄的痕迹、墙面石灰是否有大面积的变色、起泡、剥落、落灰等现象。选择一楼的购房者也要注意房屋的地面渗水情况。此外,在购房时还需要确认房屋的地面渗水情况,仔细检查墙脚是否有变色和起泡的迹象,通风情况如何。所购二手房已装修使用的,双方约定部分装修及设备在销售时计入总房价,并在签订房地产买卖合同时明确这些设施设备的品牌、型号、质量、数量和正常使用情况。购房人收到房屋后,还必须亲自到相关单位核实原业主是否已将房屋的所有服务费结算完毕,等确认卖方已结清所有费用后,双方才能办理相关过户手续。否则,买方将承担不必要费用的风险。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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