私有划拨房屋的交易条件-法律问答|晖律网

“老式私有宅院”的土地使用权是以划拨方式取得的。根据有关规定，这类房屋作为二手房上市交易须满足两个条件：一是房屋所有权已经得到有批准权的（一般是区县一级）人民政府批准出售；二是如果属于非居住用途的，还需与区县土地局签订土地使用权出让合同，补缴土地出让金；若仍用于居住的，虽不需签订土地使用权出让合同，但要缴纳土地收益金。满足上述条件，房屋所有人才可以取得土地使用权和房屋所有权证书，房屋才可以上市出售。因此，上下家在交易此类房屋时，应对上述条件如何实现有所约定，以保证交易的合法进行。
一、国有土地自建房需要缴纳土地出让金吗？
（一）如果是农村宅基地，属于地方政府确定划拨取得，有些地方需要缴纳一些费用，称之为有偿划拨。
（二）国有土地，原先一般也是划拨使用，但现在已经很少划拨，多是出让取得。但为解决民生，也适当划拨一些，作为解困房或经济适用房由城市低收入家庭购置居住。但限制需要住一定期限后方可上市交易，而且交易时需补交土地出让金。
（三）城市原有划拨用地，一旦涉及房产交易，就要缴纳土地出让金。
（四）房改房（包括成本价，优惠价，央产房）上市交易的，需要交纳土地出让金。
（五）划拨地上的房屋上市交易的，需要交纳土地出让金（主管单位需同意出售）。
（六）满足条件的经济适用房上市交易的，需要交纳土地出让金（也叫综合地价款）。
二、国有出让土地的使用权变更条件
出让土地的使用权是指通过协议出让或招拍挂的形式与国家土地管理部门签订国有土地出让合同取得的土地使用权。根据现行的法律，出让土地的使用权是可以转让的，但转让必须符合法律的规定条件，我国房地产管理法第38条规定，以出让方式取得的土地使用权，其转让必须符合三个条件：
第一，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
第二，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
第三，建成的房屋必须有房屋所有权证书。
《房地产转让管理规定》第10条又将上述条件重复规定，这使得出让的国有土地使用权转让的法律条件有了明确的法律依据，凡是未交纳全部土地使用权出让金、未取得土地使用权证书、未达到法定投资条件的土地使用权的转让均认为无效，将发生转让合同无效的法律后果。设定转让条件的目的一是确保土地使用权转让的合法性，二是防止囤积土地和炒买炒卖行为。1995年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规范国有土地的交易活动，制止炒卖土地的内容同样是这一立法目的的考虑。

私有划拨房屋的交易条件

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