转租合同的效力与出租人同意-法律问答|晖律网

转租合同的效力与出租人同意

回答于2024-04-12 阅读（228）

律师回答

摘要：未经出租人同意擅自转租房屋的转租合同在出租人自知道或应当知道之日起6个月内未提出异议的情况下有效。根据《民法典》规定，承租人经出租人同意可以转租，但需注意以下几点：必须经原出租人同意，不得拖欠租金或擅自搭建。如果违反上述规定，出租人可以解除合同并追究承租人的违约责任。

一、未经出租人同意擅自转租,转租合同的效力如何
1、出租人自知道或者应当知道之日起6个月内未提出异议的合同有效。按照我国法律上的明确规定，并没有明令禁止承租人转租房子的行为，但实际中，并不是所有情况都可以转租。对于未经出租人同意就将租房拿去转租，就有人担心这种转租合同会不会被否定效力，会不会被认定为不属于能够转租的范围。要是一旦认定为无效的行为，那么承租人可能就会失去这个租房，并且有可能会拿不回租金。承租人未经出租人同意擅自转租，出租人自知道或者应当知道之日起6个月内未提出异议，主张解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
2、《民法典》第七百一十六条【承租人对租赁物转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
二、转租中需要注意如下几点
1、私房转租的前提是必须经原出租人同意
其具体表现形式可以是房屋租赁合同中明确约定承租人可以转租房屋，如房屋出租合同未明确这一点，承租人必须在转租房屋前以书面形式征得出租人同意，或者与出租人协商签订一份同意承租人转租房屋的补充合同。否则，属于承租人违约，不仅转租关系不能成立，而且出租人据此有权解除租赁合同，并可追究承租人的违约责任。
2、在以下情况中不得转租：
(1)、承租人拖欠租金的；
(2)、承租人在承租房屋内擅自搭建的。
为了保护出租人的利益，即使租赁合同就转租事项作了约定，上述第一，第二种情况发生时，出租人仍可以收回同意房屋转租的意思表示，拒绝同意房屋转租，并按合同约定追究承租人的违约责任。当然，如果原租赁关系当事人之间就拖欠租金和擅自搭建问题达成一致意见，也可以不受上述禁止转租条款的制约，但在违反行政法的情况下除外，例如，当擅自搭建违反房屋规划管理规范时。

延伸阅读

结语：转租合同的效力取决于出租人的同意。根据我国法律规定，承租人未经出租人同意擅自转租房屋，在出租人自知道或应当知道之日起6个月内未提出异议的情况下，转租合同仍然有效，人民法院不会支持出租人主张解除合同或认定转租合同无效的要求。然而，承租人在转租中需注意以下几点：首先，私房转租必须经原出租人同意，如果合同未明确约定转租事项，承租人应以书面形式征得出租人同意或签订补充合同；其次，在承租人拖欠租金或擅自搭建房屋的情况下，出租人有权拒绝同意转租并追究承租人的违约责任。保护出租人的利益是重要的，但在双方达成一致意见的情况下，也可以不受转租条款的制约，除非违反行政法规定。

法律依据

中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百二十四条有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
（二）租赁物权属有争议；
（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百一十九条承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
中华人民共和国电子商务法：第二章电子商务经营者第一节一般规定第二十一条电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。

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