一、土地增值税的意义
      (一)土地增值税的概念
      土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权(以下简称转让房地产)的单位和个人,就其取得的土地增值额征收的一种税。
      对土地增值额的课税,其实质是对土地收益或地租课税。这种收益与一般意义上的利润不同,属于特殊的超额利润。对地租课税的理论——租税学说,为18世纪中期法国重农主义创导者魁奈首创,继而被亚当·期密、约翰·穆勒、享利·乔治、达马熙克等人加以补充、发展。租税学说的基本思想是:地主取得的地租是一种“不劳而获”的所得,对于这种基于社会经济的发展而增加的利益,不能听任地主坐享其成,应就其非因劳动力与资本所致的增值部分,采取高税率加以征收,以实现地租的社会化,目的在于鼓励土地的改良,以资促进社会经济的发展。其主要目标是,以城市土地和城市地租为课税对象,制订有效的土地增值税措施。目前,世界上有60多个国家和地区直接对土地(有的连同附着建筑物)转让收入课税。依据不同国情,形成了不同的土地税收制度,归纳起来大致有三类:
      (1)对土地转让所得征税。如英国,对土地的转让按其转让价格扣除原价和转让费用征收财产收益税,税率为30%。法国对销售土地(及建筑物)按包括费用的转让价格征税,税率为17.5%~18.2%,同时,又规定对建筑用地的资本利得征25%的利得税。
      (2)对土地转让的收入额征税。如墨西哥,对转让不动产按评价协会评定的价格和实际交易额当中的最高额征税,税率为1.5%~4%。
      (3)对土地转让的增值额征税。如意大利和韩国,按出让的价款和扣除取得的价格与投资成本的差额,征收土地增值税(或不动产增值税)。
      我国的土地税制度,采用第三种类型,即对转让房地产所取得的增值额征税。
      (二)开征土地增值税的必要性
      我国自1987年起对土地使用制度进行改革,实行国有土地使用权的有偿出让、转让以来,房地产业获得飞速发展,由此也带动了相关产业的发展,这对改善人民居住条件,合理配置土地资源,发挥土地的资产效益,改善投资环境,加速城镇开发建设,增加财政收入等诸多方面起到了一定作用。但是房地产市场在发展的同时也带来了一些问题。主要是:
      (1)土地供给的计划性不强,成片批租量过大,价格偏低。由于批地不与项目结合,不充分考虑基础设施配套情况和开发资金的落实,使土地批出后得不到及时开发,造成土地资源的浪费和资金的占用,城市规划也得不到实施。土地批租的随意性和以协议方式为主,使出让价格偏低,国有土地收益大量流失。
      (2)房地产开发公司增长过快,房地产价格上涨过猛,投资开发规模偏大。大量房地产开发公司不是致力于土地开发,而是热心于炒买炒卖土地活动,使房地产价格直线上升。据统计,1992年全国房地产较1991年平均涨幅28%,其中热点地区的涨幅更在一倍以上。
      (3)盲目设立开发区,占用耕地多,开发利用率低。据报道,截至1992年底,全国共有各类开发区8 000多个,是前四年总数的60倍,开发区规划占地面积2 000多万平方米,实际利用率不足2%。
      (4)房地产市场机制不完善,市场行为不规范,“炒”风过盛。由于土地出让市场缺乏竞争机制,96%以上的土地采用协议价,缺乏科学合理性,使得一些企业和个人低进高出,加剧了炒地皮风和不规则市场的投机性,严重冲击了房地产市场正常的秩序,使房地产投资结构失衡。
      房地产市场的过热现象,不但浪费了资源和财力,也加剧了我国资金市场的紧张状况,扰乱了金融秩序,使国家的产业结构失衡。由于缺乏必要的经济手段,使巨额利润落入炒地单位和个人腰包,加剧了社会分配不公,也使得国有土地资产收益大量流失,影响了整个宏观经济的正常进行。
      针对上述问题,为促进房地产业的健康发展,必须加强对土地出让环节的管理,健全产权登记制度,因此,国务院于1993年12月31日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,自1994年1月1日起施行。
      (三)土地税值税的特点
      (1)在特定的转让环节课税。土地增值税只对有偿转让房地产并取得的增值收益征税,对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产不征税。
      (2)只对转让房地产所取得的土地增值额征税,而不是对全部收入征税。按增值额计税,一是可以避免重复计税,二是体现合理负担的政策精神,增值多的多征,增值少的少征,无增值的不征。
      (3)不分纳税人性质,只要取得增值收益,一律征收土地增值税。即无论单独出售土地使用权或是房屋产权和土地使用权一并出售,均应征税;一切行政企事业单位和个人,不分内外资和经济性质,也不论是专营还是兼营房地产开发业务,只要出售其房地产,就必须依法征税。
      (四)土地增值税的作用
      我国开征土地增值税,具有以下几个方面的作用:
      1.维护国家权益,对等解决国际之间的税收问题
      对涉外企业和外国公司来源于我国境内的土地增值收益,我国有优先征税权,如果这部分收入我国不征税,回国后就会被其所在国征税,造成我国权益外流。同时,开征土地增值税,可以对等解决国家之间的税收问题。
      2.规范土地房产市场交易秩序,合理调节土地增值收益
      由于土地增值税以转让房地产收入的增值额为计税依据,并实行超率累进税率,对增值多的多征,增值少的少征,就能在一定程度上抑制房地产的投机炒卖,规范交易秩序,公平竞争,促进国有土地的开发建设,达到调节土地增值收益的目的。
      3.培植税源,增加财政收入
      税收一方面要充分利用现有税种,加强对现有税源的征管,同时,应着眼于不断开辟新税源。第三产业是我国目前极具发展潜力、今后需重点发展的产业,而房地产业是其中产值最大、附加值最高的产业之一,其支柱产业的地位日益明显,是我们培值新税源中的重点。在美国,房地产价值的规模在6 000亿美元以上,全国2/3的有形资产是房地产,对房地产征税是地方财政收入的主要来源。我国深圳的土地收入,目前也占全部财政收入的10%以上。可见土地增值税对增加财政收入有着十分重要的作用。