房地产企业税种计征法则之一：增值税计税依据及计征-法律问答|晖律网

房地产企业增值税计税依据及征收法则
      房地产开发纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，根据相关税收政策规定要预缴增值税，发生销售按销售
一、预缴计税申报
(一)计税依据:根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)规定，房地产开发纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，
      应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%
      适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的(销售房地产老项目和小规模纳税人)，按照5%的征收率计算。
(二)预缴范围:包括一般纳税人和小规模纳税。
一般纳税人
      一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
      采用一般方法计税的，应预缴税款=预收款÷(1+9%)×3%
      适用简易计税方法计税的，应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3%(一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税)。
小规模纳税人
      房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3%
(三)预缴申报。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》。
二、一般计税申报
(一)销项税额
1、销售额计算
      房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:
      销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)
2、扣除土地价款计算
      当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款
      支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
      根据《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)，支付的土地价款范围作了一定拓宽，具体包括:
      1、向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
      2、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除
3、可售建筑面积计算
      当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
      房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
      据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第18号)和国家税务总局公告2016年第86号第五条规定:
“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
      按照《建筑工程建筑面积计算规范》，容积率计算式中建筑总面积不包括地下室、半地下室建筑面积，屋顶建筑面积不超过标准层建筑面积的10%的也不计算。
(二)进项税额
      一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
      不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模)
(三)纳税申报
      1、一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，以当期销售额和9%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
      2、一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
值得注意:
1、自2018年5月1日后，原11%的增值税税率调整为10%。2019年4月1日后，原10%的增值税税率调整为9%。
2、一般纳税人销售房地产老项目，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择36个月内不得变更。新老项目划分依据取得《建筑工程施工许可证》时间来划分:老项目:在2016年4月30日前取得《建筑工程施工许可证》的房地产项目。新项目:在2016年5月1日后取得《建筑工程施工许可证》的房地产项目。
_ 三、小规模计税申报
      1、小规模纳税人:销售自行开发不动产的纳税人，年应税销售额低于500 万元。应税销售额高于500 万元的销售自行开发不动产的纳税人为一般纳税人。
      2、小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
      3、小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。

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