购买二手房的流程有哪些?

律师回答

购买二手房主要有下定、调查、签约、付款、收房过户等几个环节,下面本文为您具体介绍:
(一)下定时要明确议价期限
下定时要明确中介公司向卖方进行议价的期限,保证议价不成时及时拿回款项。与中介签好居间协议后,要拿份协议原件。在中介议价成功后,应要求中介将卖方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自己。
(二)注重实地调查
签约前,买方应作些调查,首先到房屋实地考察,了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。
(三)签约前多查相关证件
比如身份证,房屋产权证等等,以确保卖方具有合法资格。
(四)付款后要收取收据
房款支付后,应由卖方出具收据。除非卖方明确授权,中介一般无权擅自收受房款。
(五)收房过户要验收
买方接收房屋时,应根据合同验收设施设备的移交情况。房屋过户不仅包括产权过户,还须注意水电煤话等他项过户。如该屋内有户口,要敦促卖方及时迁出。
一、签订二手房合同要注意哪些问题?
(一)确认基本信息的真实性与有效性。
1、合同签署人出售房屋的有效性:房产证、身份证和签署合同人要统一,如有特殊情况,需出据有法律依据的公证委托书。
2、房屋地址要按照房产证件中的房屋地址严格填写,不得随意增改文字。只有房产证中所属地址才是法律唯一承认的房产合法地址,不能按照门口的门牌号或习惯称呼的小区名称填写。
3、房屋面积要按照房地证或房产证上注明的面积填写。这个面积是国家经过专业机构测量的面积,也就是法律上承认该房屋的权利面积。因为,有部分房屋附有赠送的小院、阁楼、地下室或露台等,这部分的面积可能不含在房地证或房产证的面积中,但是需要在合同的“其他条款“中注明,该房屋交易附带赠送的小院、阁楼、地下室或露台等。
4、房屋权属要明确注明。如为继承、赠与、法院判决等情况,须卖方出具相关证明。
(二)交易金额及付款方式的约定。
有关金额约定时应顶格大写,字迹清晰。如有小写,须注意前后一致。明确付款金额和具体时间,保证总金额一致,前后时间不冲突。过户贷款具体事项以银行和房地产管理部门为准。在签署合同时买方应支付定金,卖方出具收款票据或收条,交付定金时应由正规中介经纪人或律师见证。
(三)附属设施可依据“三要三不要“的原则。
煤气和一户一表要注明,并约定日期交接相关证件或变更证件。因为电话、有线电视、网络等历史欠费问题不好解决,并且电话还涉及卖方的隐私,所以建议在合同中约定这些附属设施由卖方申请关闭,然后买方自行开通。如果有家具或电器等等留给买方,需要在合同中注明。并且约定附属设施相关证件及费用缴清凭证的交接日期。
(四)签字及联系方式。
合同需要买卖双方本人签字,并尽量多留存电话,留存住址或可以邮寄到的联系地址,以保证买卖双方的正常联系。
(五)合同签署中不要留白和随意涂改。
如需要修改,交易双方须全部在修改处签章确认。
二、卖房应注意哪些?
1、在房屋买卖合同签订后,卖方应收取定金,买方第一天签约、第二天反悔很常见。
没有定金的约束,买方可以随时违约。卖方通过诉讼等方式主张损失耗时耗力,而且损失数额难以举证。
2、办理过户时,要确保买方已经拿到了贷款承诺函。
签约时,买方通常只支付首期款,余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款,如在房屋过户后、银行放款之前,买方取消了贷款,则银行自然不会再放款给卖方,故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺,且放款一定要直接进入卖方账户。
另外卖方也可以要求买方与担保公司签订保证合同,保证卖方过户房产后如拿不到尾款由担保公司承担。目前很多中介公司为促成交易,也会以自有房产提供担保。
3、更名完成后提醒中介支付过户押金:
此款项属于中介代管款项,一般3000到5000左右,用于结清水电煤气以及管理费的,交房之后,一定要及时提醒中介返还过户押金。

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