拆迁协商次数普遍存在

律师回答
摘要:拆迁谈判的主要要点是:拖延是一种有效的时间策略,被拆迁人应该拖延与拆迁方的接触,但要了解其他拆迁户的进展作为谈判基础;被征收拆迁方不应主动谈判,而是等待对方找到我们;谈判次数建议在5次左右,最后一次逼迫对方谈判;合理定位是谈判的第一步,过高的补偿要求可能导致对方采取强制拆迁;被动开价会暴露底线,不能轻易告知拆迁方心理价位。
谈判中,谈判的机会可以有很多次,拖延是一种非常有用的时间策略。对被拆迁人而言,时间几乎没有成本。相反的对拆迁人而言,时间有巨大的资金成本和机会成本。所以在拆迁之初的策略是拖延,不与拆迁方进行接触,但是要了解其他拆迁户的进展,作为自己谈判的基础,不能与其他拆迁户的信息脱节。
作为被征收拆迁方千万不要主动去进行谈判,一定要等到对方找到我们的时候来进行,那么什么时候开始谈判合适呢?要谈多少次呢?一般建议谈判在5次左右即可,首次谈判大概在项目刚开始的时候,其实是一个摸底的过程,刚开始我们手里作为谈判的筹码并是很多,要充分了解一下整个项目;2~4次谈判主要是观察征收拆迁中的动态,此时不仅要了解征收拆迁方,还要了解我们身边的“战友”,最后一次的谈判就可以定局了,一定要把对方逼到迫切的想和你谈的时候再进行,因为项目是有期限的,不能按期限完成可是征收拆迁方最头疼的。
合理的定位是谈判的第一步。在拆迁谈判中一些过高的补偿要求会被对方认为是“狮子大开口”,会毁灭对方通过谈判解决希望,其结果可能是迫使对方采取“强制拆迁”的极端手段,有时酿成“玉石俱焚”的悲剧。
作为被拆迁户是很难套出拆迁方的底线的,因为不管你自己考虑之后价格降到什么程度,也许比他的底线还是高,也许比他的底线已经低了,你得到的回答永远是一个,不可能,政策是不能变的。但是,往往在这种你自己反复开价的过程中,他已经掌握了你的底线,这很重要,一方的底线被对方掌握,那谈判就非常的被动。总之,你不能轻易的告诉拆迁方你的心理价位!一旦说了,不要反复改变。
延伸阅读
结语:在拆迁谈判中,拖延是一项有效的时间策略,对被拆迁人来说,时间成本几乎为零,而对拆迁方来说,时间则涉及巨大的资金和机会成本。因此,初始阶段的策略是拖延,不主动与拆迁方接触,但要了解其他拆迁户的进展,以此为基础进行谈判,不脱节于其他拆迁户的信息。被征收拆迁方不要主动谈判,要等对方找到我们时再开始,一般建议谈判在5次左右即可,首次是摸底,后续观察动态,最后一次定局,逼迫对方迫切希望与我们谈判。合理定位是谈判的第一步,过高的补偿要求可能导致对方采取强制拆迁,所以要慎重。同时,被拆迁户难以套出拆迁方的底线,因此在谈判中要谨慎透露自己的心理价位,一旦说出就不要反复改变。
法律依据
国有土地上房屋征收与补偿条例:第五章 附 则 第三十五条 本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定办理,但政府不得责成有关部门强制拆迁。
国有土地上房屋征收与补偿条例:第三章 补 偿 第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平,包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。
被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。
国有土地上房屋征收与补偿条例:第二章 征收决定 第十六条 房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。
房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

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