房屋抵押有什么条件-法律问答|晖律网

房屋抵押的条件如下：
1、属于可以抵押的房屋，不具有权属有争议等不能抵押的情形；
2、抵押人对房屋享有所有权，可以处分该房屋，设定抵押权；
3、应签订书面的抵押合同。
根据《城市房地产抵押管理办法》第八条的规定，下列房地产不得设定抵押：
（一）权属有争议的房地产；
（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
（六）依法不得抵押的其他房地产。
一、房地产投资有哪些陷阱
1、住宅区陷阱。注意住宅小区内的商服。由于涉及居民安全、健康等原因，一些商用服务功能被限制，如居民楼下不允许开饭店，靠近学校的位置太近不允许开网吧等，都会影响租赁者的数量和兴趣。
2、非学区陷阱。注意非学区房升值潜力减小。随着学生小学至高中阶段学区划定，优质学校区域内的房子会升值，而且卖出时也会高于其他学区。正如某地媒体报道：受教育学区重新划分等因素影响，全市二手房市场交易量急剧攀升。仅4月份，二手房市场同比增长26．9％。而非学区房除了位置地段优势，几乎再无优势可言，所以只有贬值和基本居住价值。投资意义不大。
3、面积陷阱。就是注意太小或太大面积的商服商铺。这类房子，面积太小的商铺往往管理权不在拥有者手中，由开发商或经营性连锁公司代管，适合出租给做小本买卖者，这类人群一般流动性大，无利即走，特别是商场商铺，经营好的商场管理者趁机提升房租，导致营业者抗议撤走，有时因此常年闲置，最后导致商铺拥有者利益受损。而面积太大者，如果不是市中心或闹市区，更要谨慎，因为这些商服由于购买时动则几百万上千万，投资者如果租金少于总投资的银行利息，自然不愿意租；如果租金过高，租赁者觉得盈利把握不大，或实力不足者，当然不敢轻易租赁，导致房屋闲置。不仅损失投入资金利息，还要损失一大笔取暖物业费。
法律咨询：
网友：哪些房地产不能设定抵押？
律师：
1、土地所有权。土地所有权，是指所有人对其土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。我国的土地所有权的主体只能是国家或农村集体经济组织，其他任何组织和个人均不能享有土地所有权，所以我国的土地所有权不能抵押。
2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不能抵押。
3、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。如学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施类的房地产不得设定抵押。
4、所有权、使用权不明或者有争议的房地产。设立抵押权要求抵押人对抵押物享有所有权或依法有权处分，如果权属存在争议，那么抵押权的设立和实现都存在问题，从而无法保障债权人债权的实现，所以禁止权属有争议的房地产作为抵押物。
5、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。这类建筑物具有特殊的历史意义和纪念意义，与公共利益关系紧密，不能随便处分，所以禁止作为抵押物。
6、依法被查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。处于查封、扣押、监管等限制下的房地产暂时处于不能转让的状态，由于抵押人并没有自由的处分权，因此不得抵押。
二、我国对于不能办理土地抵押的规定
目前，土地使用权抵押已逐步成为一种重要的融资手段，经过登记的土地使用权抵押受法律保护。为了解决土地使用权抵押过程中存在的问题，进一步规范抵押行为，切实保护抵押当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法》、《民法典》（2021.1.1生效）等法律法规，现对办理土地使用权抵押贷款手续作出如下规定：
有下列情形之一的，土地抵押登记不予登记。
1、违法建筑或非法占地；
2、土地使用权和房屋所有权有权属争议的；
3、未经登记领取土地证书的；
4、依法查封、监管、扣押或采取财产保全措施，以及以其他方式限制权利的；
5、已依法公告国家建设征用拆迁范围内的用地；
6、县级以上人民政府依法收回的土地使用权；
7、房屋所有权与土地使用权分离抵押、超值抵押、欺骗抵押；
8、土地所有权；
9、耕地、宅基地、自留地、自留山；
10、用于教育、医疗、市政公共基础建设、公益事业的；
11、列为古文物保护的古建筑；
12、其他法律禁止的。
【本文关联的相关法律依据】
《城市房地产抵押管理办法》第八条
下列房地产不得设定抵押：
（一）权属有争议的房地产；
（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
（六）依法不得抵押的其他房地产。

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