在房屋买卖等非权属纠纷民事案件中,当事人一方对另一方作为权属证据提供的房屋登记簿和权属证书提出异议,法院原则上仅对房屋登记簿和权属证书形式上的真实性进行审查,经查证属实的,即可作为民事诉讼的证据使用。
异议登记的条件:
1.异议登记的申请人为利害关系人,未经利害关系人的申请
不动产登记机构不得自行启动异议登记。建立异议登记的目的是为了保护真正权利人的利益,不动产登记簿上的权利人的权利已经得到登记簿的公信力的保护,通常情况下,其不会对登记簿上的权利归属状况提出异议,即便真有不同认识,也完全可以通过更正登记来解决。另外,从《民法典》第二百二十条第2款的表述来看,异议登记的申请人也仅表述为利害关系人。
2.异议登记以登记簿记载权利人不同意变更登记为前提。我国《民法典》第二百二十条第2款规定,“不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记的,利害关系人可以申请异议登记。”也就是说,在提出异议登记之前,利害关系人事先是提出过更正登记的,在登记簿记载的权利人或者不动产登记机关不同意更正登记的条件下,更正登记申请人就可以提出异议登记。
3.申请异议登记需要经过登记簿记载的权利人的书面同意。这点看似有些奇怪,为何权利人会给申请人这样一个书面说明,而允许他人对自己的权利提出异议呢?其实也不难理解,申请异议登记是在权利人拒绝进行更正登记之后才得以进行的,所以权利人的权利此刻还是很有把握的掌控在手,就算给予申请人这样的声明对其本身也没有影响。如果权利人不同意异议登记的话,那么申请人可以先向法院提起诉讼(这里的诉讼笔者认为是提起一个确权诉讼,以达到申请人当初想进行变更登记所达到的效果),然后在诉讼中再提出异议登记的申请。
一、如何认定异议登记不当损害赔偿纠纷?
异议登记不当损害赔偿纠纷是指异议登记的申请人提出的异议登记不正确,或者未在十五日内起诉而异议登记失效,或者虽在异议登记之日起十五日内起诉但被驳回,因此给原登记权利人造成损害的,原登记权利人向异议登记申请人请求赔偿因异议登记而造成的损害。由此产生的纠纷即为异议登记不当损害赔偿纠纷。
异议登记旨在对错误登记状态下的事实上的权利人或者利害关系人提供救济,是对真正权利人提供的临时性保护手段,通过不动产登记薄上对该不动产进行特定的记载,暂时降低不动产登记的公信力,以排斥第三人基于对不动产登记的信赖而受到物权保护,从而达到维护和救济真正权利人的合法权益的目的。异议登记并不是一种终局的对错误登记的救济,它仅能临时性地提供一种保护,与其更正登记结合形成保护事实上的权利人和利害关系人合法权益的制度,是不动产登记制度的重要组成部分。异议登记具有使不动产登记薄上所记载的物权丧失正确性推定的法律效力。
但是,如果异议登记申请人滥用异议登记权,有可能使不动产登记薄上所记载的权利人丧失交易机会,从而造成损害。就异议登记的登记机构而言,因异议登记的登记机构自身的过错,或者与申请人共同的过错造成异议登记错误,从而给原登记权利人造成损害,原登记权利人也有权单独向登记机构或者同时向登记机构和异议登记申请人请求赔偿因异议登记而造成的损害。