一、房屋面积比实际面积小应该怎么办
房屋的购买者在怀疑自己所购买的商品房面积有水分时，自己测算的结果是没有法律效力的。因此，当房屋实际面积增加或减少、商品房实际面积和预售面积不同的，购房者应当委托法定的房屋测绘单位进行测算。
因为《房产测绘管理办法》第6条规定，有下列情形之一的，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘：(一)申请产权初始登记的房屋;(二)自然状况发生变化的房屋;(三)房屋权利人或者利害关系人要求测绘的房屋。然后再全面收集证据的情况下，向法院提起诉讼。
二、房子的公摊面积由谁决定?
开发商在房子交付之前，都要由房管部门的专业测绘机构，对房子的建筑面积和实用面积进行整体的测量，公用建筑面积/套内建筑面积就是公摊系数，每套房子再根据这个系数进行公摊面积的计算。最后，报房管部门审核后用于办理产权证。这是通常的做法。
注意：如果购房者对房屋的公摊面积有异议，只能向相关房产测绘部门请求重新的测绘鉴定，这并非是由开发商说了算的。
下列空间不得计入公用建筑面积：
(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。
(2)作为人防工程的地下室。
意味着房屋买卖合同中写的房屋面积，是要比实际房屋的面积小的。在这样的情况下存在面积误差，就需要实际看误差的范围，要是误差超过了3%的话，那此时购房者是可以要求开发商退房，并赔偿由此造成的损失。
建筑面积与实际面积不符，如何调整？
律师回答
摘要：购房者对房屋面积有疑虑时，应委托法定的房屋测绘单位进行测算，然后收集证据向法院提起诉讼；房子的公摊面积由房管部门的专业测绘机构决定，购房者对公摊面积有异议时可请求重新测绘鉴定，如果面积误差超过3%，购房者可要求退房并获得赔偿。
延伸阅读
如何解决房屋面积不符的问题？
解决房屋面积不符的问题需要采取一系列的行动。首先，您可以与房屋开发商或房产中介联系，提出您的疑虑并要求解决方案。如果有购房合同或相关文件，仔细审查其中的条款，特别是涉及面积的部分。如果发现确实存在面积不符的情况，您可以考虑以下几种解决方式：协商调解、要求退还差额款项、要求补偿或重新测量房屋面积。同时，您也可以咨询专业的房地产律师，了解相关法律法规并寻求法律支持。最重要的是保持沟通，并坚持维护自己的权益，以确保问题得到妥善解决。
解决房屋面积不符的问题需要采取一系列的行动。首先，您可以与房屋开发商或房产中介联系，提出您的疑虑并要求解决方案。如果有购房合同或相关文件，仔细审查其中的条款，特别是涉及面积的部分。如果发现确实存在面积不符的情况，您可以考虑以下几种解决方式：协商调解、要求退还差额款项、要求补偿或重新测量房屋面积。同时，您也可以咨询专业的房地产律师，了解相关法律法规并寻求法律支持。最重要的是保持沟通，并坚持维护自己的权益，以确保问题得到妥善解决。
结语：购房者在房屋面积存在差异时，应当委托法定的房屋测绘单位进行测算，收集证据后向法院提起诉讼。公摊面积由房管部门的专业测绘机构决定，购房者对公摊面积有异议可请求重新测绘鉴定。购房合同中的房屋面积通常比实际面积小，若误差超过3%，购房者可要求退房并获得赔偿。解决面积不符问题可采取协商、要求退还差额款项、补偿或重新测量等方式，并咨询房地产律师以确保维护自己的权益。
法律依据
商品房销售管理办法：第五章 交付 第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
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