二手房买卖面积有误差该如何处理？-法律问答|晖律网

二手房买卖面积有误差该如何处理？

回答于2024-04-18 阅读（1977）

律师回答

摘要：二手房买卖合同中没有明确约定时,可以参照新商品房买卖面积误差解决方式来解决面积误差问题。二手房买卖中影响定价的因素很多,比如房屋环境、房屋质量、房龄等,因此二手房买卖双方应仔细查看房屋实际情况,并在二手房交易过程中注意相关事项。在二手房买卖过程中,如发现问题可与前业主沟通解决,切勿忽视相关细节问题。

如果二手房买卖合同中没有明确约定，那么在房屋买卖过程中，如果出现面积误差，可以参照新商品房买卖面积误差解决方式来解决。”否则购房人不能要求退还面积差价款。因为二手房买卖中影响二手房定价的因素很多，比如房屋环境、房屋质量、房龄，甚至包括房屋装修、房屋物业管理质量、房屋附属家具电器、小区入住率、邻居的素质等因素，其影响价位的因素比一手房买卖要多得多。而且，二手房买卖合同中，也没有约定“房屋的单价或是房屋面积以房产证为准”等内容，所以一般认定双方之间的房屋买卖是按套计价。
此外，根据目前的二手房交易习惯，二手房买卖双方一般都会亲自到实地看房。买卖双方对房屋的实际情况包括面积情况都非常清楚。所以一般情况下，二手房都是按套计价，并非按每平米单价出售，因此不存在补交面积差价款的问题。当然，如前所述，如果在合同中明确约定“该房屋按每平米单价计算”的除外。
二、二手房买卖应注意什么
1、原业主户口是否已经迁走?
户口不仅关系到房屋的居住人的各种缴费因素，更对房东的孩子入学升学等起着至关重要的作用，尤其是今后房屋遇到一些不可测因素如动拆迁问题，由于前业主户口没有迁走，那么麻烦就大了，因为动迁补偿款是按砖头和人头来补偿的，原业主的户口也享有补偿的资格，如果原业主一定要补偿，新业主也不能拒绝。其次是按户籍规定原业主的户口不迁走，新业主的户口迁不进去。
2、是否已前往煤气公司办理煤气更名手续?
煤气的更名手续不可不办，除了缴费因素之外，包括煤气的保险和出现意外事故的受益人都取决于煤气账单上的名字，因此新业主在验收购买的二手房屋时切记要去煤气公司办理更名手续。办理更名手续时前业主有无煤气欠费也一目了然。
3、是否已前往物业公司办理户名变更手续，并结清业主与物业公司的各种费用?
新业主进房前还要与前业主一起前往物业公司办理户名变更手续，前业主在房屋内居住多年，是否有欠缴的物业管理费和维修费应该与前业主一起去物业公司当面结清。如果新业主忽略不去，那么前业主与物业公司的费用纠纷就会转嫁到新业主头上，而且这笔费用迟早要交，如果不交，新业主的房屋将不能进行买卖交易。
4、房屋的维修资金发票、物业管理费押金收据是否已及时交接?
维修资金不是一笔小数目，随着房屋使用年限的时间推移越来越发挥作用，因此新业主一定要求老业主将缴纳过的维修资金发票交出收藏，这是已经缴纳维修资金的凭证;此外，物业管理费的发票也要交接，作为前业主已经缴清物业管理费的凭证。
5、房屋内的各种设备发票、保修卡是否已交接?
大量的二手房是装修房，居住多年的房屋，这类房屋与一手房的区别是，房屋内已经有大量电器设备，新业主最好能向前业主索取这些设备的发票，以备发生问题之用，包括保修卡等。有了这些发票和保修卡，就可以在设备发生问题时及时联系卖家维修。
6、房屋的原装修合同与装修发票、保修卡是否已交接?
前面说过，二手房绝大部分是装修房，因此新业主与老业主交接房屋装修原合同和原发票就非常重要，因为现在的装修鱼龙混杂，许多隐蔽工程“捣浆糊”，一旦出了问题，没有合同和发票，即使投诉也无人受理。记者在采访中经常遇到这类情况，有的新业主住进去不久，卫生间渗水到楼下，楼下业主要求索赔，原来前业主装修时没有验收卫生间的防水层所致，由于合同与发票均找不到，无法找施工企业索赔。
此外，许多前业主为了卖房而装修，大都廉价装修“贴门面”，用的是劣质材料，在许多隐蔽工程上偷工减料，新业主不了解，住进去常常叫苦不迭。因此，新业主碰到新装修的二手房，一定勿忘索要装修合同装修发票装修保质卡，如果可能的话，与原业主签一个补充协议，以保证在居住两年内隐蔽工程不出现问题。
7、水、电、暖气、煤气、电话、有线电视、宽带网等费用是否已结清?
这一项和物业管理费一样，一定要交接清楚，不然的话，前业主的所有欠费毫无例外会由新业主承担。这一系列问题要逐项核实，有发票的一定索要发票，没有发票的也要保留相关的证据。这方面的案例纠纷不胜枚举，希望购买二手房的顾客切莫草率。

延伸阅读

二手房买卖是房屋交易中的一种形式,需要注意的事项有很多。其中最需要注意的一点是产权问题。在二手房买卖中,卖方和买方需要明确房屋的产权状况,包括土地使用权、房屋所有权、是否存在抵押权、司法冻结等。如果卖方无法提供产权证明或者房屋存在抵押权或者司法冻结等情况,买方应该及时向当地法院申请查询,了解房屋的产权状况,避免在购房过程中产生风险。

其次,需要了解房屋的物业和维修情况。在二手房买卖中,物业和维修情况也是需要关注的一个点。如果房屋的物业费用较高,买方应该要求卖方提供近三年的物业费用清单,并了解房屋的维修记录和维修费用情况。如果房屋存在明显的物业问题,买方可以在购房合同中进行约定,或者要求卖方在购房合同中注明。

最后,需要明确房屋的成交价格。在二手房买卖中,成交价格也是需要关注的一个点。买方应该了解当地二手房市场的价格水平,以避免成交价格过低或过高。如果成交价格明显低于或高于市场价格,买方应该及时与卖方协商,达成一个双方都能接受的成交价格。

二手房买卖需要注意的事项很多,产权问题、物业和维修情况、成交价格等都是需要关注的一些点。如果买方不注意这些问题,可能会在购房过程中产生一些风险。因此,在二手房买卖过程中,买方应该多了解、多沟通,确保自己的购房权益得到有效保障。

结语：二手房买卖时应格外注意以上问题，确保自身权益。如果二手房买卖合同中没有明确约定，应参照新商品房买卖面积误差解决方式来解决。同时，二手房买卖双方应亲自到实地看房，对房屋的实际情况包括面积情况都非常清楚，因此二手房买卖一般按套计价，不存在补交面积差价款的问题。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

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