借名买房后出售怎么办-法律问答|晖律网

借名买房后出售怎么办

回答于2024-04-15 阅读（2456）

律师回答

摘要：借名买房时,需要注意房屋出售时的处理方式。如果双方协商不成,可以请第三方调解,但若调解不成,只能向法院起诉。同时,要注意合同中是否存在免责条款或违反法律规定的情况,这些条款可能无效。名义产权人反悔或不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实,出资人可能无法取得房屋产权或收回购房款。因此,消费者在借名买房时应尽量通过正规方式购房,并在签订书面协议时保留证据,以降低风险。

在购买房屋时，如果遇到需要贷款的情况，可以考虑借名买房。但是，在房屋出售时，应该如何处理呢？最好是双方协商解决。如果协商不成，可以请双方都认可的人员进行调解。如果调解不成，只能向法院起诉。按照规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《民法典》第五百零五条规定，当事人超越经营范围订立的合同的效力，应当依照本法第一编第六章第三节和本编的有关规定确定，不得仅以超越经营范围确认合同无效。
第五百零六条规定，合同中的下列免责条款无效：
（一）造成对方人身损害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
第五百零七条规定，合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。
实践中借名购买经济适用房等政策性房屋的，首先可能遭遇举报等风险。即便买了，因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权的情况也非常多。而且名义产权人与出资人之间往往具有亲朋、同事等某种亲密关系，很不重视书面证据的收集和保存，因此出现纠纷时出资人无法证明购房款系由自己支付，导致面临钱房两空的局面时有发生。
（一）名义产权人反悔的风险。同样，如果出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难。
（二）在名义产权人领取房产证之后，至将房屋产权过户给出资人之前，如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务，或存在离婚纠纷，则房产很有可能被查封或拍卖，或者名义产权人发生意外，可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。
（三）即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。
二、消费者应该如何降低“借名买房”风险呢
鉴于借名买房的诸多风险，因此律师建议消费者应尽量通过正规方式购房，若不得已需要借名买房时，应注意以下几个方面，力求将风险降至最低：
（一）借名买房之前，首先弄清楚欲购房屋的性质，房屋能否上市交易，借名购买是否违反国家政策性规定，防止将来无法取得房屋所有权。
（二）签订书面协议。为与借款合同相区分，书面协议中应明确双方的借名买房合同关系，可以请第三方见证合同。
（三）注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据，如邀请朋友作见证、进行录音录像等。
三、什么是借名买房
“借名买房”，顾名思义，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并将房屋所有权登记在出名人名下，但约定实际出资人享有房屋权益的行为。实务中，通常称实际出资人为“借名人”，称登记的房屋所有权人为“出名人”。由于房屋的实际出资人与登记所有权人不一致，借名买房行为发生后，借名人与出名人、相对人之间产生纠纷的情况屡见不鲜。

延伸阅读

借名买房是指购买房屋时，由他人(即借名人)提供资金，而自己仅以其名义进行购房的行为。虽然这种行为在某些情况下可以有效避免房产纠纷，但也可能涉及到一些法律问题。

首先，在借名买房时，需要明确房屋的权利人和实际管理人。如果出现房屋权属纠纷，可能会涉及到法律问题。因此，在签署借名买房协议时，需要明确房屋的权利人和实际管理人，并确保双方在协议中充分约定。

其次，需要了解房屋的抵押情况。如果借名人将房屋作为抵押物，则需要了解抵押物的具体情况，包括抵押物的权属、价值、抵押期限等。在房屋抵押期间，如果抵押物出现问题，可能会影响到借名人的权利。

此外，在借名买房时，还需要注意合同的签订。需要确保借名人与房屋权利人之间签订的房屋买卖合同，以及借名人与实际管理人之间签订的借名买房协议，均具有法律效力。

最后，如果出现纠纷，需要及时寻求法律途径解决。在借名买房过程中，如果出现纠纷，可以联系当地的法律援助机构或律师，寻求法律帮助。

综上所述，借名买房需要注意以上法律问题。为了保障自己的权益，建议在借名买房前，先了解相关法律规定，并尽可能签订完善的协议。

结语：借名买房存在风险,消费者应当谨慎对待。通过正规方式购房,签订书面协议,保留证据,避免不必要的纠纷和损失。

法律依据

最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第四条\t未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第五条\t买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。
最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第十七条\t受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。

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