没有房产证的房子如何交易呢-法律问答|晖律网

没有房产证的房子一般不能交易。
1、房产证是对该房拥有所有权的证明；
2、没房产证的房子存在没有产权证明的障碍、其买卖属于无权处分，不能依法登记办理变更过户手续。
没有房产证分为以下几种情况：
1、刚刚交了首付款，但是还没有来办按揭
房屋买卖的双方就可以直接去到开发商那里来办理合同的转让，就是需要跟开发商来商量好，跟买方要重新签订另外的一份购房合同，并且将老的购房合同及时收回即可。然后房屋买方将房子首付款支付给卖方就可以了。接下来的事情就跟购买新房一样，到房管局去备案就写买方的名字就可以了，银行的按揭也是买方他们去办理即可，房产证下来之后就直接是写的买方的名字了。
2、正在还房贷，还没有交房
方式一：直接更名
流程：
（1）卖方将银行的贷款还清；
（2）卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同；
（3）开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续；
（4）注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。
注意事项：
（1）房子必须还清银行贷款
（2）更名必须取得开发商的同意
（3）买方不能再按揭了，必须全款购买
这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。
从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了什么问题都只能自己兜着。
方式二：双方约定等房产证下来再过户
这种方式就属于二手房买卖了，因此要缴纳的税费也是比较多。
包括：
个人所得税：总房款的1%
契税：90平米以下的为总房款的1%；90平～140平米的为总房款的1.5%；140平米以上的为总房款的3%。（均为首套房）
（契税要交两次，一次是卖方本人办理房产证时缴纳，一次是买方办理新房产证时缴纳）
营业税：5.55%
第二种方式的优点是能及时过户，风险较低；缺点是
税费较高，且时间成本比较长。
注意事项
（1）没有房产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎。
（2）如果遇到特殊情况一定要卖（买）没拿到房产证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备。
（3）对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。
（4）房价会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。
【本文关联的相关法律依据】
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

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