因为房屋的价值较大，所以在签订房屋买卖合同的时候，卖房者为避免买房者不积极履行合同，交付剩余的房款，就要求对方先拿多少合同定金为压迫。不过，关于这笔定金的规定主要是看双方的约定，要是约定超过了房款的20%，购房者就会有一定的损失。
实际上，在房屋买卖合同中，约定的定金超过20%的部分其实可以要求对方返还。
实际上超过20%的部分是不具有定金罚则的效力，如无特殊约定，若某一方违约，那么守约方最多只能不予返还20%的定金，而要返还超出20%的部分定金或者最多要求违约方按照定金的20%予以双倍退还，超出定金20%的部分正常退还。
当然，虽然大家也许都知道定金不能超过20%，但是实践中还是有很多人以定金自由约定为理由，说了超过20%的定金，这个时候就按照上面说的处理就行了。要是对方还是不肯积极退还的话，现在你可以收集相关证据去法院提起诉讼，具体的就按照下面的流程来：
1、先准备一份诉状，然后去卖房者户籍所在地或是房地产开发公司所在地的人民法院起诉。
2、你的起诉将被受理，法院在审核材料受理后，就会给你一份应诉通知书，然后你就等着开庭。
3、在此你需要的材料有，起诉书、你本人的身份材料、证据。这里所谓的证据材料，你首先需要找的就是定金合同，这个是关键。
3、受理费用为50元。
在这种诉讼中，如果事实证据充分，那你就很容易胜诉。如果在拿到判决书后15天内，被告不履行判决，那你可以去申请法院强制执行。
最后，现在在购房合同中说好定金是正常的事，要是你不清楚这其中的相关规定，或是卖房者设套让你签了超过20%的定金合同的，那么建议在必要的时候可以先找个专业律师咨询下先。
定金数额过高，如何化解纠纷？
律师回答
摘要：房屋买卖合同中定金超过20%的部分可要求返还，若违约最多可不予返还超过20%的定金，超出20%的部分正常退还。如对方不积极退还，可通过法院起诉并提供相关证据，按流程进行诉讼。建议在必要时咨询专业律师。
延伸阅读
结语：购房合同中定金的约定应当遵守法律规定，超过20%的部分可要求返还。如若对方不予退还，可通过法院起诉解决。起诉前需准备起诉书、身份证明及相关证据。费用为50元。胜诉后如被告不履行判决，可申请法院强制执行。购房时若对定金约定不清，建议咨询专业律师。购房合同的条款应慎重考虑，合法合规为重要。
法律依据
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
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