2004年2月，张女士购买了一套二手房屋。取得产权证之后，张女士按约支付了全部房款。一个月后，当张女士想要迁入户口时，却发现所购房屋中竟有其他人的户口，经询问售房人才知道是上一家留下的户口。对此，售房人表示已联系不到上家，自己也无能为力。张女士听后焦急万分，却也无可奈何。
为此，法官提醒，签订二手房买卖合同时应约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直至解除合同。为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。
张某于2003年底将自有的一套商品房以64.5万元卖给了崔某，约定半年内付清房款，崔某当场付款4.5万元，后又陆续付了40余万元。但由于房价上涨，该套商品房的市场价格在2004年上半年已经涨到了80余万元，于是，张某觉得房子卖亏了。由于当初合同约定的违约金只有合同总价的5%，张某遂觉得就算毁约支付点违约金也值，于是以种种理由拒绝接受崔某的付款。崔某只得起诉要求对方履行合同。
在案件审理过程中，法官发现很多未约定违约金或违约条款含糊不清的合同，还有的违约金约定过低，这就给售房者毁约造成了一定的机会。虽然法律规定违约金约定不足的，以实际损失为限进行补偿，但在实践中，这种由于房价上涨造成的差价损失难以举证和认定。所以法官提醒，可在合同中适当提高违约金的数额，以确保合同顺利履行。
二手房买卖中怎样约定户籍迁移
律师回答
摘要：本文讲述了张女士购买二手房屋后发现房屋中存在其他人的户口，售房人表示联系不上上家，也无法解决。法官提醒买卖二手房时应约定以户籍迁移为条件的违约责任，以保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障。此外，法官还提醒，在合同中应适当提高违约金的数额，以确保合同顺利履行。
延伸阅读
在二手房买卖中,房价上涨是一种常见的情况,会给购房者带来一定的损失。为了避免这种情况,购房者可以采取以下措施:
1. 在购房前仔细阅读房屋合同,了解房屋的销售价格和交付价格,以及房屋所在地的房价上涨情况。
2. 在购房时选择贷款购房,而不是全款购房。由于贷款购房的利息相对全款购房较低,可以有效降低购房成本,减少房价上涨造成的损失。
3. 在购房时选择购买二手房,而不是新建房屋。由于二手房的建造和装修成本相对较低,因此其售价相对较低,可以有效降低购房成本。
4. 在购房时选择购买较为破旧的房屋,而不是过于豪华的房屋。由于过于豪华的房屋在市场上的价值较高,因此其售价相对较高,可以有效降低购房成本。
5. 在购房时选择购买在偏远地区或冷门地区的房屋,而不是繁华地区或热门地区的房屋。由于这些地区的房价相对较低,因此可以有效降低购房成本。
以上措施可以帮助购房者有效避免房价上涨造成的损失,保护自身的购房权益。
1. 在购房前仔细阅读房屋合同,了解房屋的销售价格和交付价格,以及房屋所在地的房价上涨情况。
2. 在购房时选择贷款购房,而不是全款购房。由于贷款购房的利息相对全款购房较低,可以有效降低购房成本,减少房价上涨造成的损失。
3. 在购房时选择购买二手房,而不是新建房屋。由于二手房的建造和装修成本相对较低,因此其售价相对较低,可以有效降低购房成本。
4. 在购房时选择购买较为破旧的房屋,而不是过于豪华的房屋。由于过于豪华的房屋在市场上的价值较高,因此其售价相对较高,可以有效降低购房成本。
5. 在购房时选择购买在偏远地区或冷门地区的房屋,而不是繁华地区或热门地区的房屋。由于这些地区的房价相对较低,因此可以有效降低购房成本。
以上措施可以帮助购房者有效避免房价上涨造成的损失,保护自身的购房权益。
结语：2004年2月,张女士购买了一套二手房屋,但在迁入户口时发现房屋中竟有其他人的户口,售房人表示已联系不到上家,也无法解决。法官提醒,在二手房买卖合同中应约定以户籍迁移为条件的违约责任,售房人应承担赔偿责任直至解除合同。同时,法官也提醒,在签订合同时应明确违约金的数额,以避免房价上涨造成的损失难以举证和认定。
法律依据
最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（一）(1999-12-29)\t第九条\t依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。
最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）(2009-04-24)\t第十四条\t合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020-12-29)\t第十一条\t根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。
最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）(2009-04-24)\t第十四条\t合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020-12-29)\t第十一条\t根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
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