物业管理企业会计核算的特点有哪些-法律问答|晖律网

物业管理企业会计核算的特点有哪些

回答于2024-04-08 阅读（1183）

律师回答

摘要：本文介绍了物业管理公司的经营范围和管理模式,以及物业管理企业会计核算的特点。物业管理公司的经营范围广泛,包括基建、施工、房地产、餐饮、商业、维修、养护以及服务等诸多领域。物业管理企业的管理模式有管理型物业管理模式和综合性物业管理模式两种,业务范围有委托服务业务和自主经营业务两种。在管理型物业管理模式下,物业管理企业主要经营委托服务业务,不具有物业市场自主经营和开发的权力。在综合性物业管理模式下,物

物业管理公司的经营范围非常普遍，涵盖了基建、施工、房地产、餐饮、商业、维修、养护以及服务等诸多领域。目前，物业管理企业的业务范围和管理模式都尚未固定，还要随着市场经济的发展实践而不断完善。一般认为，物业管理企业的管理模式有管理型物业管理模式和综合性物业管理模式两种，业务范围有委托服务业务和自主经营业务两种。
1.管理型物业管理模式
管理型物业管理模式是指物业管理企业接受物业产权人的委托，对居住小区房屋建筑物及其附属设施设备等公用财产及公共事务提供专业化、规范化的服务与管理。在这种管理模式下，物业管理企业主要经营的是委托服务业务，一般不具备物业市场自主经营和开发的权力。物业管理企业的全部经营活动仅仅是满足其生存的需要，目的是实现简单社会再生产。
2.综合性物业管理模式
综合性物业管理模式是指物业管理企业接受物业产权人的委托，为物业产权人、使用人提供社会化、专业化、市场化、规范化的服务与管理。在这种管理模式下，物业管理企业不仅对居住小区房屋建筑物及其附属设施设备等公用财产及公共事务提供专业化、规范化的服务与管理，而且还对受托物业的其他经济资源按照社会和市场需要进行整体开发和自主经营。物业管理企业不仅要提高生存能力，还要扩大企业规模，为物业产权人创造最大的经济效益，为物业使用人提供更优质的服务。
二、物业管理企业会计核算的特点
由于物业管理企业是从房地产开发企业发展出来的一个新兴的行业，其会计核算主要依据《房地产开发企业会计制度》，在此基础上按照《企业会计制度》、《物业管理企业财务管理规定》、《物业管理企业会计核算补充规定(试行)》的规定，进行会计核算。
物业管理企业接受物业产权人的委托，对居住小区房屋建筑物及其附属设施设备等公用财产及公共事务进行管理时，应根据不同情况分别进行会计处理：物业产权人作为投资的资产，借记“固定资产”等科目，贷记“实收资本”科目;业主委员会或者物业产权人、使用人委托代管的资产，应根据委托协议建立“委托管理资产会计备查账簿”，详细登记物业产权人委托的财产数量、金额等内容。
物业管理企业收到代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金时，借记“现金”或“银行存款”科目，贷记“代管基金”科目。收到代管基金的银行存款利息时，经业主委员会或者物业产权人、使用人认可后转入代管基金滚存使用，借记“银行存款”科目，贷记“代管基金”科目。本企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程的，实际发生工程支出时，借记“在建工程——物业工程”科目，贷记“银行存款”、“库存商品或库存材料”等科目;工程完工，经业主委员会或者物业产权人、使用人验收，借记“代管基金”科目，贷记“主营业务收入——物业大修收入”科目;同时，结转完工工程成本时，借记“主营业务成本——物业大修成本”科目，贷记“在建工程——物业工程”科目。外单位承接大修、更新、改造工程的，工程经业主委员会或者物业产权人、使用人同意付款时，借记“代管基金”科目，贷记“银行存款”科目。
物业管理企业有偿使用产权属于全体业主的商业用房和共用设施设备，支付各种使用费用时，应按受益对象，借记“主营业务成本”、“管理费用”等科目，贷记“代管基金”科目。
物业管理企业从事物业管理和其他经营活动取得各项收入时，借记“银行存款”、“现金”、“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”、“其他业务收入”科目及“物业管理收入”、“物业经营收入”、“物业大修收入”等明细科目。在每个会计期间结束时，应按税法规定计算应纳税金，借记“主营业务税金及附加”科目，贷记“应交税金”、“其他应交款”等科目;交纳税金时，借记“应交税金”科目，贷记“银行存款”科目。
物业管理企业从事物业管理活动，为业主委员会或者物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各项支出，按照国家规定计人成本、费用。在物业管理活动中发生的直接人工费、直接材料费和间接费用等，应借记“营业成本”、“营业间接费用”等科目，贷记“应付工资”、“库存商品”等科目;计入“营业间接费用”科目的间接费用，期末应采取一定的分配方法，计入“营业成本”科目。在管理和服务过程中发生的各种期间费用，借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”、“库存商品”、“应付工资”等科目。
物业管理企业应于每个会计期间结束时进行财务成果核算，将各项收入结转到本年利润，借记“主营业务收入”、“其他业务收入”、“投资收益”、“营业外收入”等科目，贷记“本年利润”科目;将各项支出结转到本年利润，借记“本年利润”科目，贷记“主营业务成本”、“主营业务税金及附加”、“营业成本”、“其他业务支出”、“管理费用”、“财务费用”、“营业外支出”等科目。计算出会计期间的利润总额，计算出应纳所得税时，借记“所得税”科目，贷记“应交税金”科目;结转所得税时，借记“本年利润”科目，贷记“所得税”科目;交纳所得税时，借记“应交税金”科目，贷记“银行存款”科目。
物业管理企业应于每个会计期间结束时，根据会计账簿记录编制财务会计报告。财务会计报告应报送业主委员会、物业产权人及其他有关部门。

延伸阅读

物业管理企业是负责物业管理服务的机构，其经营活动涉及到多种法律关系。在物业管理企业经营活动的过程中，可能会面临一些法律风险，例如物业服务合同纠纷、物业服务费纠纷、房屋租赁合同纠纷等。

为了防范这些法律风险，物业管理企业应当采取一些措施。首先，企业应当建立健全的法律法规体系，确保其经营活动符合法律法规的规定。其次，企业应当对员工进行法律培训，提高员工的法律意识和能力。此外，企业还应当加强对外部合作伙伴的管理，确保与其合作的各方都遵守法律法规。

总之，物业管理企业在经营活动中需要遵守法律法规的规定，并采取一些措施来防范法律风险。只有这样，才能确保企业的长期稳定发展。

结语：物业管理公司的经营范围广泛，业务模式和管理模式也在不断调整和完善。物业管理企业接受物业产权人的委托，提供专业化、规范化的服务与管理。管理型物业管理模式主要经营委托服务业务，不涉及物业市场自主经营和开发；综合性物业管理模式则不仅提供专业化服务，还对受托物业的其他经济资源进行整体开发和自主经营。物业管理企业会计核算主要依据《房地产开发企业会计制度》和相关规定，进行委托管理业务和代管资产的会计处理。物业管理企业应根据不同情况分别进行会计处理，包括业主委员会或物业产权人、使用人的委托代管资产，代管的房屋共用部位、共用设施设备维修基金和共用设施设备维修基金等。物业管理企业有偿使用产权属于全体业主的商业用房和共用设施设备，支付各种使用费用。物业管理企业从事物业管理和其他经营活动取得各项收入，应按受益对象计入相关科目。每个会计期间结束时，物业管理企业应进行财务成果核算，将各项收入结转到本年利润，将各项支出结转到本年利润。

法律依据

民法典\t第九百四十一条\t物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。
物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
民法典\t第九百四十四条\t业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020-12-29)\t第五条\t本解释自2009年10月1日起施行。
本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

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